融资门槛未变 房企发债融资成本显著降低

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“最近，市场的整体融资环境有所改善，住房企业可以通过发行债券和银行开发贷款获得大量资金。”一家大型信托公司的房地产项目经理杨莉(化名)告诉《中国证券报》记者。据统计，3月份房企融资持续升温，40家典型上市房企融资总额超过1000亿元；融资成本也有所下降，主流房企的海外融资成本为6%-8%。据业内人士透露，虽然住房企业的融资环境有所改善，但住房企业的融资门槛并没有降低。预计金融实力较弱的小开发商未来仍将面临较高的融资风险。

融资规模显著扩大

据中原地产研究中心统计，自4月份以来，房企已经集中发布了近1000亿元的融资计划。9日，融创中国控股有限公司宣布计划发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据，年利率为7.95%。8日，中国恒大集团宣布计划发行三张总额20亿美元的优先票据。同一天，我的家人宣布计划发行20亿期不超过5年的国内公司债券。此外，1日，民生信托与北京百强房地产企业之一的蓝光发展签署了战略合作协议。

事实上，自春节以来，住房企业的融资一直在加快。根据通策研究所的数据，3月份住房企业融资的数量和金额达到了近年来的新高。其中，40家典型上市房地产企业完成融资1024.2亿元，自2017年11月融资1246.18亿元(包括恒大600亿元股权融资)以来首次突破1000亿元，较2月份大幅增长85.25%。

“最近，我明显觉得项目多了，我经常加班。”华南一家信托公司的房地产信托业务人士李翔(化名)坦言。根据通策研究所的数据，3月份40家房地产企业通过信托贷款融资的总额达到158.64亿元，比上个月的32.91亿元增长382.04%。

《中国证券报》记者还了解到，目前市场对房地产行业的预期有所提高，房地产信托产品的销售正在蓬勃发展。

融资成本已经下降

除了住房企业融资规模明显增加外，住房企业的融资成本也有所下降。

3月27日，华远地产发行了5亿元人民币的短期融资券，利率仅为3.94%。3月26日，上海世茂股份有限公司宣布，2019年第一批短期融资券已于3月22日发行完毕，发行总额为10亿元人民币，年利率为3.67%。据公开信息，一些中型住房企业的债券发行率已降至6%左右。

据中原地产统计，房企融资成本基本告别两位数(除个别企业外)，国内融资的公司债券均在5%以内，主流房企海外融资成本均在6%至8%之间，海外融资成本大幅降低。

《中国证券报》记者从几家信托公司了解到，住房企业的信托融资成本也略有下降。“住房企业的融资成本已从去年底的10%以上降至8%左右。”杨莉说道。李翔表示，公司目前的房地产融资成本约为10%，比去年年底低0.5-1个百分点。

“虽然信托融资的成本没有明显变化，但房地产企业会跟我们讨价还价。他们认为，通过银行和其他渠道融资的情况将会改善，信托成本也应该下降。”一家中型信托公司的业务人员王业告诉《中国证券报》记者。

杨莉认为，房企的积极融资与近期大量房地产信托项目到期不无关系。王伟表示，住房企业融资规模增加的主要原因有两个:一是住房企业的预期改善，二是许多住房企业增加了投资，带来了融资需求；融资环境宽松，资本成本降低，住房企业融资渠道更加顺畅。

融资门槛没有降低

“融资门槛没有下降，这是各信托公司坚持的底线。”王业透露。一位城市商业银行的业务人员告诉《中国证券报》，该公司对房地产企业贷款的审计标准没有降低。

“我们的融资门槛没有降低。目前，我们只为一些大型房企提供融资。尽管住房企业的融资渠道有所增加，但大型住房企业的融资需求一直存在，没有必要通过降低门槛来吸引业务。合规和安全是第一位的。”杨莉坦率地说。

中国证券报记者了解到，自2018年以来，各种信托公司都提高了融资门槛。王业表示，自2018年以来，公司一直对房地产业务持谨慎态度，一些激进的房地产企业决心不碰它，即使这些房地产企业的排名或经营业绩很高。2018年年中，公司提高了风险控制的门槛:年初，公司还为百强房企提供融资；下半年，它将基本上只做房地产企业的前50名业务。

在融资门槛没有降低的情况下，中小住宅企业的融资仍然困难。穆迪的最新报告预测，一些评级为B级或以下、财务实力较弱的小开发商将面临比其他被评估开发商更高的再融资风险。