楼市调控：因城施策、分类指导

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3月12日，十三届全国人大二次会议第三次全体会议结束后，住房和城乡建设部部长王在接受《部长频道》采访时指出，今年他继续坚持住房的定位:房子是用来居住的，不是用来炒房的；坚持完善“两个体系”，即住房市场体系和住房保障体系；为落实城市的主要责任，由于城市的政策和分类指导，不断完善的市场监测和预警和评估和评价机制，应采取，特别是稳定土地价格，稳定房价和稳定预期的责任应付诸行动；坚持结构和方式的调整，特别要大力培育和发展住房租赁市场，重点解决新市民的住房问题；保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

有记者问，今年的政府工作报告没有强调“房子是为了生活，不是为了投机”。在房地产行业监管方面，王回应称，去年以来房地产市场保持稳定运行，市场预期也发生了积极变化，主要体现在三个方面:一是房屋交易面积增速放缓；二是住房交易价格总体稳定；第三，住房预期，即市场预期逐渐变得理性。“2019年，我们将坚决贯彻落实党中央、国务院的决策部署，稳步实施房地产市场稳定健康发展长效机制工作方案。”

“房无投机”的基本原则没有改变，总体调控政策强调“连续性”和“稳定性”，但“落实城市主体责任，按市决策，分类指导”的制定，意味着调控更加灵活。事实上，自去年以来，菏泽、广州、青岛三地楼市调控政策的微调并未造成楼市大幅波动，但也反映了当前房地产调控思路的转变——从过去的“一刀切”、“采访”到“按市政策”、“一市一策”，调控的主要责任也从部委下放给了地方政府。

中原地产首席分析师张大伟表示，未来房地产调控将由地方政府、住房和城乡建设部以及中央政府主导。一些城市政策的调整并没有被排除在外，但地方主体责任要求房地产市场保持稳定的大原则没有改变。

在以前的地方会议上，“一个城市，一项政策”成为许多政府工作报告中的高频词。福建省提出落实城市主体责任，编制和实施住房发展规划，福州和厦门编制“一城一策”实施规划；河南省明确坚持因地制宜、综合政策，实行“一城一策”。此外，杭州、宁波、成都、长沙等地肯定会开展房地产市场监管“一城一策”试点。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，在落实城市主体责任方面，预计今年中央政府将继续在各地推进房地产市场监管评估，预计将会有一个又一个细分政策，尤其是住房规划、住房政策调整和住房金融政策完善等方面的创新。今年的政府工作报告也提出了“完善地方税体系，稳步推进房产税立法”，这也表明房产税是地方税体系的组成部分，目前正在积极推进。

此外，在大力培育和发展住房租赁市场方面，去年10月，国务院办公厅发布了《完善促进消费体制机制实施方案(2018-2020)》，提出2018-2020年要大力发展住房租赁市场，完善促进实物消费结构升级的政策体系。规划指出，要总结推广房屋租赁试点经验，加快研究建立房屋租赁市场建设评价指标体系。充分发挥国有租赁企业在市场中的引导、规范、激活和调节作用，支持专业化、制度化的房屋租赁企业发展。

国务院发展研究中心研究员刘为民指出，随着无投机性住房的政策取向和一系列住房宏观调控政策的出台，特别是强调房地产调控的地方主体责任，在这种情况下，整个租赁市场将呈现相对稳定的运行态势。

根据住房和城乡建设部发布的信息，广州、深圳、成都、武汉和佛山等12个城市目前正在开展房屋租赁试点工作。例如，成都正在通过多种渠道振兴城市租赁住房存量并扩大增量。与此同时，国有企业建造了一批人才公寓和工业园区出租住房；鼓励开发企业建造租赁住房，房屋租赁企业依法重建存量住房。