区域深耕 中小房企如何实现逆袭

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2019年，全国许多地方也实施了"稳定地价、稳定房价、稳定预期"的政策。尽管许多城市放宽了安置门槛，一些城市甚至出台了住房补贴政策，但“无房无房”的基调并未改变，房地产调控的基本面并未逆转。

同时，行业集中度进一步提高。据中国参考研究院的数据，2018年前10家房企的市场份额为29.2%，前20家房企的市场份额为39.5%，分别比上年增长5.2个百分点和7.1个百分点。

因此，许多中小房企也在年初喊出了“1000亿元”的目标。在政策依然吃紧、市场集中在龙头房地产企业和其他“千亿”规模房地产企业的趋势下，在布局、资金、品牌等方面不占优势的中小房地产企业也可以。在整个周期内完成2019年的绩效目标测试？

这个地区被深深地培育成了中小型住宅企业的护城河

据国家统计局统计，今年前三个月，全国商品房销售面积为2.98亿平方米，同比下降0.9%；商品房销售27039亿元，同比增长5.6%，增速比1-2月高2.8个百分点，但比去年同期低4.8个百分点。

虽然市场规模不断达到新的高度，但增长率已经下降。另一方面，“强者不断强，弱者逐渐弱”的行业特征越来越明显。

韩毅智库的数据显示，今年前四个月，前10名、前20名、前50名和前100名的门槛进一步提高，分别达到641亿元、407亿元、171亿元和64亿元，同比分别增长27%、8%、21%和25%。从集中度来看，前10名、前20名和前50名的市场份额分别达到38%、52%和75%，行业向龙头住宅企业集中的趋势更加明显。

随着马太效应的扩大，产业整合正在加速。在严格的监管环境下，竞争进一步加剧，集中度进一步提高，更多的区域性中小住宅企业逐渐落后甚至淡出。然而，在某些领域，根深蒂固的住宅企业在控制周期和激励性市场竞争下并不逊色。

例如，以杭州为中心的滨江集团2018年实现合同销售额850.1亿元，同比增长38.2%；实现营业收入211.15亿元，同比增长53.3%；总利润为42.41英镑，同比增长44.9%。

《国家商报》记者注意到，去年下半年，滨江集团在深圳等非主导地区的投资进展并不顺利，逐渐明确了“聚焦杭州、深化浙江”的战略，并把杭州作为主战场。

以大本营杭州为例，滨江集团2018年在杭州实现合同销售额294亿元，市场份额7.4%，位居第一，基本实现年目标300亿元。在杭州商品房成交量前10名的项目中，滨江集团有4个席位。在房地产企业众多、竞争激烈的杭州，滨江集团不亚于全国布局领先的房地产企业。正是优势区域的深度培育使滨江在激烈的竞争中不至于落后。

另一个例子是粤港澳大湾区的深度开发，尤其是扎根深圳的龙光地产。2018年，实现合同销售额718亿元，同比增长65%；实现营业收入441亿元，同比增长59%；核心净利润为77亿元，同比增长66%。

值得注意的是，龙光地产2018年718亿元的合同销售额中，60%来自大湾区，深圳和大湾区其他地区的销售额分别占26%和34%。此外，截至2018年底，龙光地产土地储备价值达到6520亿元，其中大湾区土地储备价值约占82%。

扩大规模是跨越周期的保证

无论选择做大做强还是小而美，虽然不同的房企策略不同，但对于大多数房企来说，规模仍然是跨越周期的保证，这是不争的事实。

中国住房数据研究所所长陈胜表示，在市场逐渐集中于领先房地产企业的大趋势下，1000亿元是大型企业的门槛，这决定了未来的征地机会、融资成本和人力资源。

扩张的规模取决于土地和资本，但归根结底还是取决于资本。如何获得资金是住宅企业扩张的关键。

然而，作为一个资本密集型的房地产行业，住房企业规模的不断扩大必然是负债规模的不断扩大。根据choice数据，截至2018年第三季度末，沪深两市房地产上市企业负债总额超过7.75万亿元，同比增长30%以上，平均负债率达到80.7%。

另一方面，2021年将是房企计息负债的集中支付期。自去年以来，在降低杠杆率的背景下，由于资金链紧张，包括华业资本和伊尹股份在内的许多中小房地产企业都出现了债券违约。

然而，随着从降低杠杆率到稳定杠杆率的转变，行业内资金紧张、融资渠道紧张的局面并没有持续很久。特别是春节后，融资环境相对宽松，住房企业通过发行债券和资产支持证券的融资规模大幅扩大，住房企业债券违约的浪潮没有再现。

根据通策研究所的数据，3月份，它监测的40家典型上市房地产企业完成融资1024元，创下2017年11月以来的月度新高。比2月份大幅增长了85%；融资成本约为3% ~7%，明显低于2月份。

然而，当涉及到区域性住房企业时，融资成本也呈现下降趋势。

例如，滨江集团自年初以来已经成功发行了两个一年期短期债券。1月16日，9亿元短期债券以5.3%的成本成功发行；3月14日，成功发行8亿元短期债券，成本进一步降至4.1%。两者都明显低于2018年5.8%的平均融资成本。

例如，龙光地产于2月19日成功发行了3亿美元2022年到期的优先票据，年利率为7.5%，高于2018年6.1%的加权平均借款成本，但明显低于去年12月发行并于2020年到期的3.7亿美元优先票据的年利率8.75%。

“春节后，资本市场的融资环境确实相对宽松，但这主要是为了借新借旧，以应对债务偿还高峰。”通策研究所所长张宏伟告诉《国家商报》。

另一方面，年初以来一些二、三线城市的“小阳春”市场(如滨江集团重点培育的浙江、龙光地产重点培育的大湾区)无疑为他们完成年度业绩测试提供了有利条件。

“通过区域深度培育，区域住宅企业在与全国布局的领先住宅企业竞争时往往不会处于劣势。”易居研究院智库中心研究主任严跃进向《商业日报》表示，大多数区域性的根深蒂固的住宅企业已经在当地扎根多年，并对市场和客户群体进行了深入研究。他们在当地拥有良好的产品实力、品牌知名度和忠诚度，并且拥有深厚的资源积累，这是他们的竞争优势。

许多市场参与者还告诉记者，大多数房企在年初设定年度目标时都很谨慎和保守。在目前的政策环境下，一些房企今年的销售增长率可能会下降，但实现年度目标的可能性很大。

以滨江集团为例，中央参考咨询所的数据显示，前四个月实现合同销售额301.6亿元，同比增长30%，完成年度“1000亿”目标的30%；龙光地产实现合同销售额243亿元，完成850亿元年度目标的29%。