孙宏斌话音刚落，易小迪送来一个项目！

本篇文章2559字，读完约6分钟

阳光100董事会主席易小弟

乐居金融林Xi来自重庆

出售重庆阳光100项目对易小迪来说是一个很好的行动。

4月2日，阳光100中国(02608.hk)宣布将重庆阳光白一房地产开发有限公司(简称重庆阳光白一)70%的股权以13.34亿元的价格转让给融创西南公司，其中股权对价3.7亿元，股东贷款9.64亿元。此外，卖方将继续向重庆阳光白一提供2.92亿元的股东贷款。

接近阳光100的人士表示，与融创的合作将加快项目的开发和销售，有助于调整土地储备结构，改善现金流，优化财务结构，不断降低财务风险，支持开发商向运营商的战略转型。然而，这真的是易小迪出售资产的真相吗？

有许多曲折

早在2017年6月底，易小弟就想卖掉重庆项目。当时，阳光白一房地产集团以总对价15.448亿元将目标公司80%的股权出售给深圳前海航母投资管理有限公司。

但是没有成功。30天后，对方违约了。与深圳前海航空母舰的合作被“中止”，阳光100没有向外界解释原因。

现在，在不到两年的时间里，易小迪找到了下一个收购方，并把重庆项目卖给了“白衣骑士”孙宏斌。四天前，老孙在业绩会议上说，“我们不用找并购，别人总是来找我们。”事实上，在余音消散之前，他就不停地购买了阳光100项目。

重庆阳光100的主要资产是位于重庆市南岸区的两个房地产开发项目，即重庆阳光100国际新城项目和慈云寺老街项目，总未开发建筑面积约517，000平方米，是阳光100的优势资产。

其中，重庆阳光100国际新城项目是一个可开发为住宅、商业和购物中心的综合项目，也是重庆市南滨路的标志性项目，房价逐年上涨。根据年报，2018年重庆阳光100国际新城的销售额为2.17亿元，单价从2017年的19646元/平方米增加到2018年的20885元/平方米。

根据该地区16000元/平方米的平均住宅价格的静态计算，售出商品价值达到82.72亿元。孙宏斌收购了项目公司70%的股权，这意味着融创花费了13.34亿元，获得了约58亿元的股权销售收入。

在这两个项目的住宅销售基本完成的情况下，如果你想在重庆大放异彩，那里有很多强大的商业玩家，易小笛面临着很多竞争对手，东源1891紧挨着重庆阳光100项目。相比之下，前者在重庆做生意时很难掀起一个大浪。

据悉，重庆阳光100的业务主要是喜玛拉雅公寓。在当地人眼里，“阳光100南滨路项目”似乎已经很久没有卖出去了。喜玛拉雅的形象已经被公布为高端豪宅，外界一直认为它很昂贵。在平地上，当地人很少在意。”慈云寺的老街，原本是由易小笛寄予厚望，想要向对外开放的形象愿景出发的，转眼间也卖了。

公告显示，重庆公司2017年税后净亏损6500万元，2018年净利润798.7万元。阳光100一直在投资，一直在“补血”。

自2014年以来，重庆阳光100已经进行了多次债务融资行动，基本上它将在一两年内改变一波投资者。2015年1月，易小迪与中融国际信托进行了交易。中融国际信托持有的重庆阳光100的72%股份被以5.17亿元的价格回购。当时，重庆阳光一百人的名字也被称为重庆渝能一百人。

回购过渡期内，深圳前海金融控股有限公司向重庆阳光100借款7亿元，其中3亿元用于清偿对中融国际信托的本金，4亿元用于偿还股东贷款。投资期内，重庆阳光白一从深圳前海金融的子公司深圳东方资产管理公司融资10亿元，其中7亿元返还给深圳前海金融，其余用于后续开发建设。

之后，深圳东方资产管理有限公司以4.9亿元的价格收购了重庆阳光100 49%的股份。2016年5月23日，深圳东方资产退出。

转变和自助

无论是黄金时代还是白银时代，易小弟和他的阳光100都从未缺席。

在1995年海南房地产泡沫中赚了一桶金之后，易小迪于1999年创立了阳光100，并在接下来的几年里对公司的发展保持着稳健低调的态度。

2014年，在登陆资本市场后，阳光100开始调整其主营业务，即从传统的开发商转变为运营商，业务模式从开发利润转变为服务增值。

易小笛的转变是一次又一次的“痛苦”，伴随着压力和疑虑，但它从未停止。改造后，阳光100专注于三个主要产品，即喜玛拉雅公寓，综合大楼和阿尔勒镇。这三类产品都有一个共同的特点，即运营要求高、资金回收期长。

目前，在房地产企业追求规模和销量的背景下，易小迪强调的不是规模，而是公司近年来业务转型的成果。

他表示，2018年，喜玛拉雅产品线将快速增长，市场声誉良好，将成为阳光100未来最大的增长点；阿尔勒的产品线也走上了运营和价值创造的新轨道，产品价格也在上涨；街区综合体项目也成为了当地城市的客厅，交付的十个项目运行良好，形成了品牌效应。

这并不是说企业一定要追求高速度和高规模，要有自己的特色，即小、美、好。然而，在2019年初的第一个月，由于市值缩水了80%，沉寂已久的阳光100成为焦点。它迅速采取了股票回购和增加融资等措施，以平息公众舆论的压力。

截至2018年12月31日，阳光100的签约销售额为120.96亿元，同比增长14.0%；合同平均销售单价增长6.8%，达到12，287元/平方米。收入增长10.2%，至75.79亿元，毛利率增长6.1%，至15.91亿元，毛利率为21.0%。

然而，其净负债率为261.1%，同比增长30%，更高的债务压力已成为阳光100的另一大问题。面对高额债务，阳光100不断拓展融资渠道。1月24日，阳光100中国获得北京信托20亿资金支持，合作开发兴隆高铁新城等项目。

此外，阳光100需要在一年内支付39.59亿元，而其现金和现金等价物只有25.89亿元。阳光100的现金不能在短期内支付到期的基金。现在，易小迪“一举两得”并出售重庆项目。阳光100不仅可以兑现，还可以减少债务。为什么不呢？

股价暴跌后，易小迪回应说，阳光100的钱主要在土地上。截至2018年12月31日，阳光100中国总用地面积为1502万平方米，价值近2000亿元。

阳光100管理层日前在业绩会上表示，2019年，通过部分项目的出售和合作，将优化资产结构，加快土地储备，为公司未来2-3年的业务转型做准备。土地销售收入预计在几十亿到一百亿元之间。

或许，阳光100与融创的交易只是易小迪出售其资产的第一步。