“楼市泡沫暴露金融监管软肋”

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楼市泡沫暴露金融监管软肋 部分银行违规操作抵押花费贷款埋下隐患 本报记者 李松涛 新闻网－中国青年报 2008-08-07 [打印] [关闭] 随着楼市的萧条，有关银行金融风险的讨论日渐增多。虽然深圳大面积断供的说法并不成立，但值得观察的是，近年来抵押花费贷款业务的违规扩张，正隐藏着种种风险。

用不动产抵押从银行获得贷款，用于购房、购车、装修、教育等用途，是近两年流行的方法。 在股市、楼市急剧增长的背景下，许多人通过抵押贷款的方式充分利用资产，但这笔钱挪用到了股市、公司融资，甚至高利贷的发行等国家不允许的行业。 去年11月，央行对抵押贷款类业务发出警告，认为违约风险有增高的趋势，要求各银行收紧抵押贷款业务的启动。 但是，记者最近获悉，一些银行违反抵押扩张从事贷款业务。 专项资金由于没有专用的 所谓抵押费用贷款，是商业银行向借款人发放的用于指定费用用途的个人贷款，该贷款以借款人所有的不动产为抵押物。 对借款人来说，不需要出售自己的不动产，可以获得资金，而且，抵押的不动产仍然可以租赁和自住。 在银行业务中，需要不动产抵押的费用类贷款本来就不是大业务。 监管机构为了防范风险，贷款必须有确切的用途，如购房、购车、教育、旅游、装修、经营等有限范围，“专用”是抵押费用贷款业务的重要优势。 业内人士表示，有房贷，购车有车贷，旅游、教育、装修所需资金量通常不太大。 因此，住房贷款业务在银行领域的业务中所占份额很少。 但是，近两年来，这项本来不会壮大的业务高速发展。 北京虎杰投资咨询有限企业对抵押费用贷款业务的快速发展进行了跟踪。 “根据我们的调查，到2007年10月，抵押贷款业务发展迅速，最高峰在2007年1月和4月，抵押贷款占全部费用的比例暂时达到了52%。 ”。 北京虎杰投资咨询有限公司首席分解师张寅告诉记者，这部分贷款中，有相当一部分是进入股市等渠道，而不是进入高费用行业。 张寅认为，如果股市一直上涨，这笔资金将比较安全，但如果股市大幅下跌，这些贷款放贷的风险将迅速增大。 从今年1月开始，股市下跌6000点至2700点以上，随之，楼市也出现成交量下跌，部分城市房价下跌的趋势。 在这种形势下，抵押贷款的流向出现了新的变化。 一部分进入了融资困难的中小企业，也进入了民间高利贷市场。 这是一个优势同盟 ，在这个背景下银行是否意识到了风险？ “从去年年末开始，住房贷款的门槛提高了。 ”安家世行北京分企业一位员工告诉记者，与其合作的深圳股份制银行政策还比较宽松，贷款可以直接打入借款人口账户。 在中宇慧通担保有限企业，有业务员表示，如果直接找银行进行抵押贷款，银行绝对不接受，需要在担保企业操作。 “因为有些事件无法用语言表达”。 这位业务员告诉记者，银行正在收紧抵押贷款业务，但与这家企业合作的几家银行仍在继续这项业务，“贷款一定会打到你的账户上”。 不仅如此，一家大型担保企业的业务员还表示，即使是未偿还贷款的不动产，也可以办理抵押费用贷款，担保企业可以为其押金结算未偿还贷款，申请贷款，借款人只需要支付一定比例的服务费 这种方式是变相的转换贷款，已经是明文禁止的业务。 “可以抵押贷款。 如果贷款是用来购买二手房的，那么钱进入开发商账户，如果是用来购买二手房的，那么钱就会进入借款人自己的账户。 ”。 中国银行贷款部的一位员工说。 在深圳快速发展银行北京的一家分行，员工向记者建议找担保企业进行操作，并表示贷款一定会进入借款人的账户。 北京知名担保企业业务员确定告诉记者，合作的几家银行的抵押费用贷款将进入借款人口账户。 目前，中小企业融资困难，许多企业都在就如何用抵押贷款进行融资。 如果贷款进入借款人的账户，银行通常没有严格的后续监管，由借款人自由支配。 记者对十多家银行、担保企业进行调查后发现，农行、建行、浦发、光大等银行不办理抵押贷款业务或提高门槛加强监管，但部分银行将贷款直接打入借款人口账户，贷款用途也受到真正限制。 按照规定，抵押贷款不能打入借款人账户，贷款必须在贷款前、贷款后严格监管。 这是一个有趣的好处同盟，担保企业、中介企业根据借款人的需要帮助制作假冒材料，银行对此视而不见。 借款人获得贷款，中介企业获得服务费，银行放贷赚取利息。 风险似乎被所有人遗忘了。 违规操作是否会带来次级债风险 2006年12月底，中国银监会发布了《进一步防范银领域金融机构和证券企业业务交流相关风险的通知》。 该通知严格禁止任何公司和个人挪用银行信贷资金直接或间接进入股市，并确定了银行领域的金融机构不得向公司和个人买卖股票。 还要求银行领域的金融机构加强个人费用信贷管理，防止费用信贷流入股市。 银行领域金融机构应当加强对借款人动因、贷款用途、还款来源等情况的审查，不得对无法提供合理贷款用途和还款来源的客户发放个人支出贷款。 2007年9月底，央行、银监会联合发布359号文件——《中国人民银行、中国银行领域监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，确定贷款额度随房地产判断价值变动，严禁发放不指定用途的住房抵押贷款。 关于批准抵押贷款，银行系统有贷款不进入借款人账户，如确定指定用途等确定要求，但在实际操作中，这些规定多流于形式。 有些人贷款的用途是装修，但最终把贷款投向了股市。 贷款的用途有人买房，但实际上是用于经营，也用于高利贷。 “对银行来说，只有贷款资金才能获利。 出于利益的冲动，银行往往通过创新金融产品来吸引偿付能力、信用水平较低的顾客。 ”。 一位金融业人士告诉记者。 他说，在楼市上涨期，金融机构、客户认为低风险可以盈利。 金融机构认为，即使出现还款问题，也不会因解决抵押房产而损失。 借款人认为，即使难以偿还，也可以通过贷款出售不动产等方法筹集资金。 但是，如果楼市萎缩、观望、降价，情况将是另一番景象。 从今年年初开始，在北京、深圳等大城市，无论是一手房还是二手房，都出现了销售困难的情况。 如果在这个时期借款人的还款有问题，银行会拍卖抵押的不动产，但是不动产可能长期卖不出去，或者价格很低。 银行处置大量抵押房产，会增加供给，导致市场进一步恶化。 美国次贷危机是前车之鉴。 由于低息政策刺激了房地产市场的迅速发展，美国金融机构通过创新金融产品，为哪些信用等级不符合贷款要求的低收入者提供了次级抵押贷款。 但是，楼市降温后，无力偿还者大量涌现，引发次贷危机，金融业损失惨重。 在目前房地产市场形势不如前的情况下，房贷违约操作是否会导致中国版次贷危机的风险？ / h// h// h /