贷款利率报价机制调整 对中长期贷款具有指导意义

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■我们的记者王松才

近日，央行发布通知称，为坚决落实“房子是为了居住，不是为了投机”的定位和房地产市场的长效管理机制，在改革和完善贷款市场报价形成机制的过程中，确保区域差异化。住房信贷政策有效实施，个人住房贷款利率基本稳定。自2019年10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率以最近一个月的同期贷款市场报价为准，此前已发放的商业个人住房贷款和已签订但未发放的商业个人住房贷款仍按原合同执行。

利息支出基本不受影响

央行规定了新发放的个人住房贷款利率的“下限”，该下限是基于最近一个月的同期低利率，新增的“下限”由两部分组成:一是央行设定的国家最低标准。第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款利率(按8月20日贷款利率≥5年计算)，第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加65%。另一部分为央行各省级分行，根据国家统一信贷政策，根据当地房地产市场情况变化，确定第一套和第二套商业个人住房贷款利率加下限。

央行相关负责人表示，转换定价基准后，基本相当于中国个人住房贷款的实际最低利率。与改革前相比，当家庭申请个人住房贷款时，利息支出基本不受影响。

诸葛房产搜索副总裁袁对《中国经济时报》记者表示，个人住房贷款利率是贷款利率体系中不可或缺的一部分，定价基准由贷款基准利率改为lpr，以便更好地发挥市场作用。公告首先调整了抵押贷款利率的定价机制，将传统的基准利率突破为浮动利率；利率的计算方法发生了很大的变化，过去是用百分比加来调整的，现在是用加分来调整的。

易居研究院智库中心研究主任严跃进对《中国经济时报》记者表示，一般来说，中国银行和中国建设银行应该能够自行决定贷款利率。然而，在实践中，银行不敢随意决定贷款利率。如果价格太高，他们可能会失去客户，而如果价格太低，可能会被视为窃取高质量的客户。因此，央行的基准利率是违约的，这一基准利率可能会有所调整，但最终各大银行的贷款利率基本上是高度一致的。

严跃进表示，利率市场化改革并没有停止。事实上，央行的改革是为了形成一个五年期贷款最优惠利率lpr。这种利率不是由中央银行形成的，而是由各商业银行根据具体的贷款情况形成的。这一基准利率可能会波动，并在任何时候进行调整，但最终将由央行公布，这对中长期贷款具有指导意义。

抵押贷款支出将有所不同

严跃进认为，央行的政策实质上不是加息或减息，而是说，未来购房者申请按揭贷款时，他们最初是根据央行发布的基准利率决定按揭贷款的利率和利息，但现在他们的目标是新的5年期lpr基准利率。

“该利率由中国农业建设银行等银行形成，具有商业属性，可随时调整。”严跃进说，因此，未来抵押贷款的计算可能因人而异，因金额而异，因市场而异。

袁认为，调整抵押贷款利率定价机制可以在一定程度上避免房地产市场过热，这充分体现了不把房地产作为短期刺激的意图。从长期来看，即使贷款市场的报价利率在未来下降，该固定点也会导致利率实际上高于之前的基准利率。