风口突然没有了！这个“金九银十” 开发商越降价，购房者越焦虑

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近年来，监管消除了房地产市场独特的季节性波动。“金色九月和银色十月”已经持续了几年，但是今年似乎比前几年更冷，开发商们都很焦虑。这是卖不出去的，但真的很着急。例如，争夺市场份额的战斗早在8月份就开始了。新网站一般开始全渠道代理，即全覆盖中介和全覆盖网络。实体渠道，如全民经济代理和全体员工售房，也得以幸免。过去，员工卖房子是为了获得更多的奖金，但现在他们害怕被解雇。

在过去的几年里，房地产市场一直很平稳，所有的房地产从业者都觉得他们有能力，但他们实际上是风中的"幸运猪"。现在，风口突然消失了，但既定目标仍需实现。特别是近两年来设定“1000亿元”目标的房地产企业，头脑发热，认为自己能力超群，现在被打上了火药枪的烙印。

因此，我们必须制定指标，房地产从业人员今年可以称为亚历山大。恒大成千上万的员工在朋友圈里转发房地产推广信息，这在过去是没有的。时代地产的老板在2020年设定了1000亿元的目标，但是今年上半年只完成了42%的年度目标(今年750亿元)。因此，我们必须将销售目标与员工绩效联系起来，甚至保持联系。

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当然，最令人兴奋和引人注目的目的是“价格战”的杀手。房地产业有句谚语:“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价钱。”现在，大家一致认为“每次销售都必须优惠”，“新销售打九折，延期销售打九折”的情况比比皆是。8月份，全国商品房销售同比增长4.7%，增速达到近年来的新高。各行各业的人都认为，除了去年8月份市场不景气(导致基数较低)之外，开发商普遍存在的营销战和价格战也起到了一定作用。但即便如此，房子也不容易卖，新房子的比率一般在30%以内。

“金九”开业上半年，35个城市的新房成交量较上月同期下降了7%。你知道，主要城市已经连续两个月下降。开发商的焦虑让购房者掌握了房地产市场的主导权。现在，买方市场的特点是显而易见的，游客的数量也不差，但“等着瞧吧，不要急着做交易”。因此，继续牺牲降价手段只能使市场越来越弱。

此外，开发商降价越多，买家就越焦虑:“这个时候买会不会很贵？”开发商的降价和优惠待遇会持续多久？到什么程度？这轮的底部在哪里？我能复制它吗？“这座山比那座山高。虽然折扣很吸引人，但我总觉得空房有折扣。我总觉得光送装修、停车位和空间是不够的。

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注意，现在待售的新房存量很低。在嘉里监测的27个重点城市中，22个城市的库存消化周期小于12个月，11个城市的库存周期小于6个月。既然短期供求如此紧张，为什么很难低价出售新房？因为，除了新址的竞争，二手房这个开发商眼中的异类有机体，正以其蓬勃的风格侵入新居的生态圈，彻底修正了楼市的游戏规则。目前，在一、二线热点城市上市的二手房数量大多为“10套以上”，比去年年底几乎翻了一番，远远超过新房供应量。

例如，目前深圳、杭州、重庆、成都分别有63000、100000、117000、110000套二手房上市，比去年年底分别增加了33000、15000、71000和52000套，一般比新屋销售库存高出30%以上。上市的二手房数量飙升，这似乎是一夜之间的事。三个月前，中国保险监督管理委员会主席郭树清曾表示，“依靠房地产进行财务管理的居民会发现这是不经济的。”现在，事实确实如此。

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考虑资本成本、交易成本、机会成本、建筑物折旧等。，如果你在过去的两年里买了一栋房子，如果你不赔钱，你就会赚。为什么？因为价格上涨收缩了，所以费用无法支付。根据中泰证券的统计，在上海持有房地产的成本约为9%。换句话说，如果上海的房价不涨，或者涨幅不到9%，那么购房者实际上会有账面损失。在深圳，近年来有许多专业投机者利用杠杆投资房地产。其中一人与作者进行了私人聊天。他在2017年用杠杆买了一栋房子。虽然房价上涨了20%，但是没有盈利，所以还是投资理财比较好。

赚钱是房地产投机之王。如果你赚不到钱，你就必须兑现。毕竟，成本是存在的。问题是现在的交易成本太高，各种税费高达房价的6%-10%。几十万英镑的费用应该一次性付清。当需求不再反复无常时，市场表现就是“多看少买”。最近几个月，典型的14个城市的平均空壳数量一直处于较高水平，但二手房的成交量令人沮丧，周期高达4-6个月。结果，业主不得不降价。

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最近公布的8月份70个城市的价格指数显示，20个大城市的二手房价格已经连续三个月下跌。当然，二手房价格的下跌也是由新房驱动的。试想，二手房的价格将会降低到与新房价格相同的水平，甚至低于新房的价格，这将形成一个新的相互招标的规则。

去年，各地新房限价令出台，尽管出现了“排队买房”的混乱局面，但直接导致了二手房市场的低迷。那么，今年二手房的降价将把新房推向死胡同。开发商很清楚，政府限制土地出让金和新房价格上涨，实质上是切断房价从“地价-房价”到“新房价格-二手房价格”的传导渠道，将房地产归为中等收入资产。因此，房地产开发商的唯一选择就是加快出货速度。

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“不要炒菜”喊着砸地板，落地时无声地沾湿了东西。这是因为房地产市场这个庞然大物已经绑架了消除杠杆和消费泡沫的路径，即“老谋国，时移空室”。新房价格必须上涨。第一，土地价格在过去几年里一直很高，第二，可以允许一定程度的上涨，以保持对财富的美好想法，并防止需求方不适应。这样，对土地市场和商品房市场都有好处。毕竟，摆脱对房地产的依赖不可能在短时间内解决。

然而，房地产市场的前景是清晰的，作为资产的尾部溢价，它不知不觉地耗尽，昨天过去了。当然，无论房价还是交易量，高平衡是许多方面的共识。政策应该被权衡。例如，刚刚宣布的贷款市场利率(lpr)将在5年内保持不变，并且没有目标利率上调。显然，房地产市场很冷，所以我们应该稳定它。

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