监管高压发酵 房地产信托4年来首现负增长

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《时代周刊》记者谢忠秀来自北京的王红

在调控的巨大压力下，房地产企业的融资渠道不断缩小，信托渠道也不例外。

11月26日，中国信托协会官方网站发布数据。截至2019年第三季度末，信托行业投资房地产的信托资金余额为2.78万亿元，同比下降5.05%。据《时代周刊》记者报道，这是自2015年第四季度以来，信托投资于房地产的资金余额首次出现环比负增长。

“所有这些都源于今年5月发布的‘23号文件’。”北京信托经理林(化名)向《泰晤士报》记者表示:“今年5月，中国保监会下发《关于开展巩固控乱促合规工作的通知》，对信托行业的房地产业务进行整顿。今年7月，中国保监会采访了一些信托公司，要求控制房地产信托业务的规模。此后，房地产信托基金的规模一直受到抑制。”

事实上，经营规模的控制对信托业的影响很小。“金额小，我们可以提价，所以对信托公司影响不大。”林先生说。

然而，住房企业面临的压力是显而易见的——对信托基金的需求供不应求，信托机构已开始筛选企业，利率也有所上升。"以前房地产信托的利率在10%左右，现在是12%-13% . "另一位国家信托经理陈先生(化名)向《泰晤士报》记者透露，“此外，我们还将筛选项目，并将优质住房和优质项目企业投入信托资金。”

房地产信贷融资利率上升

“中国保监会的规模控制要求信托公司必须严格控制其房地产业务基金的规模。例如，我只有40亿元的资本配额，但如果有400亿元的项目，我只能在这些项目中选择。”林先生说，“现在信托公司已经掌握了发言权。”

信托公司掌握话语权的直接结果已经出现，房地产企业信托融资利率开始上升。然而，加息对房企来说已经是一个好结果。毕竟，“100强以外的中小房企根本无法获得信托基金。”北京的另一位信托经理蔡(化名)直言不讳地告诉《时代周刊》记者。

这一切都要追溯到今年3月和4月的一轮城镇“小阳春”。

今年年初，由于政策调整预期、房企资金宽松等因素，当地城市人气有所上升。据数据显示，仅4月26日，浙江、安徽三市的土地总周转量就达到200多亿元；在江苏省苏州市，前四个月的四次土地集中推进中，三次单笔交易达到100亿元。

随着城镇的蓬勃发展，监管的“大刀”也迅速下降。2019年5月，中国银行业监督管理委员会发布了《关于开展巩固治理混乱成果、推进合规建设工作的通知》(23号文件)，强调对“四证”不全、资本金不足的房地产开发项目不得直接融资。7月，有消息称银监会采访了一些信托公司，要求控制房地产信托业务的规模。

“不同公司收到的监管要求不尽相同。有的要求“自觉控制房地产信托业务规模”，有的要求“第三季度末房地产信托业务规模不得超过第二季度末”，甚至有的公司要求“完全暂停房地产信托业务”一些媒体报道详细指出。

受政策影响，信贷公司开始控制房地产信托的规模，住房企业的融资率和融资难度增加。“当配额紧张时，我们将选择企业，并在最佳中选择最佳。选择资质较好的企业和资质较好的项目进行资本投资。”陈先生说。

"目前我国房地产信托融资的利率约为14% . "蔡先生直言不讳地说:“另外，我们对企业也有一些要求，比如健康的经营，优秀的资产和良好的期望。一般来说，除了前100强以外，其他房地产公司都不会有起色。”

信托缩水或影响房屋企业征地

“23号文件”要求“四证”不全、资本金不足的房地产开发项目不得直接融资。这是新一轮房地产信托业务监管的重点。

"信托基金通常用于发展贷款."一位来自房地产公司的人士告诉《时代周刊》记者。

事实上，这种手术在过去很常见。"监管所需的自有资金数额难以实现。"林先生说:“以ppp项目为例，ppp项目的发展需要20%的自有资金。如果一个项目的总投资是20亿元，地方政府需要有4亿元的自有资金。事实上，当地的资金非常少，所以将选择信托融资，信托将按1: 4的比例向其提供资金，因此当地政府只需要数千万自有资金就可以实施该项目。房地产项目也是如此。”

然而，在降低房地产行业杠杆的背景下，这种做法受到严格监管。

“目前，被银监会处罚的信托公司大多是为房地产企业提供预融资服务的公司。”林先生指出。据资料显示，11月26日，北京银监局发布行政处罚信息:中国信用信托有限公司因违规使用信托资金支付土地出让金或变相支付土地出让金等原因被责令改正，罚款70万元。

"也有一些投机操作."深圳的另一位基金经理杨(化名)对《时代周刊》记者表示:“房企可以在征地前成立公司，获得资金或信托，然后用这些资金实际征地。但现在监管严格，操作相对困难。”

“未来的房地产信托并非不可能，但规模是可控的。必须有配额，例如，配额只能在初始投资到期后释放。但这一配额能释放多少，我们仍不知道。”林先生说。

证券房地产行业分析师何(化名)认为，房地产信托基金的余额将继续下降。

“在受到严格监管的情况下，最近信托基金成本的增加以及房企对征地的谨慎影响，房地产信托基金的规模在未来基本上没有上升的可能。根据过去两年的数据分析，预计房地产信托基金的规模将降至2.2万亿至2.5万亿元之间。”何先生说。

还有其他问题。东方证券今年7月的一份研究报告指出，房地产信托融资主要发生在融资的早期阶段，其收紧将直接抑制房地产企业的土地收购投资。

“目前，房地产信托的规模缩减并没有超出我们的预期。我们仍然认为，由于信托融资收紧，明年房地产开发投资增速将下降1-3个百分点，至个位数。”何先生认为。