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今年4月,广州的一笔二手房交易受到了“三月小阳春”热潮的推动,2019年有近9000笔一手交易创下月度交易纪录;二手方面,增城“进入暴力状态”,交易量进一步逼近番禺。2019年4月1日至27日,广州(不含南沙和从化)网上中介签约4560家,较3月同期(4485家)小幅增长1.7%,市场成交保持稳定并有所好转。从4月份每周的交易量来看,周都的交易量稳步上升。第一周,营业额只有903英镑,第15周,营业额上升到1238英镑,第16周,进一步上升到1300英镑左右。

广州一手楼市4月成交稳中有升 增城、南沙仍是主力

据广州中原研发部统计,上月整体交易量稳步上升,主要原因是:一是信贷环境宽松,贷款利率小幅下调。与春节前相比,广州第一套贷款利率下降了约1.5-2%。降低利率可以有效地降低客户的购房成本,并极大地促进只需进入市场的买家的积极性,从而导致交易的反弹。二是当前楼市政策环境稳定,导致前一段时间拥挤的观望客户逐渐进入市场,门到门游客数量增加,市场活动明显增加。

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这笔交易在4月中旬和下旬下跌

据监测,4月份,广州网上签约的一手住宅楼交易量为8996套,比上个月增长21%。三月之后,它在2019年创下新高;回顾过去6个月的一手交易,上个月也是高峰期,显示今年3月和4月广州市场的交易明显改善。但是,需要指出的是,在统计期内,4月份的交易主要依赖于3.26-3.31周的贡献,该期共交易3027笔,占4月份交易总量的34%。相比之下,从4月1日至4月21日,共售出4812台,平均每周仅售出1604台,与3月底相比大幅下降47%。

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据广州中原研发部统计,4月中下旬交易量下降的主要原因如下:一是清明节假期期间,租户回家出门,整体交易热度有所下降。2月和4月,新供应集中在五一之前,月中供应较低,空买家购买新商品的空间缩小,尤其是主流市场,一般集中在五一或五一之前的“抢购”;

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第三,一些买家认为五一期间会有盈利性的房地产促销活动,因此推迟了入市时间。

第一手交易增城和南沙仍是主力

4月,交易中心的六个区都出现了环比增长,荔湾区和天河区增幅较大。其中,荔湾区的周转量达到665例,比上个月增长26%,其他老城区的周转量大幅下降。该区域的交易主要得益于广州钢铁股份有限公司茶余的支持,其中在茶余板块保利花湾卖出97箱,占区域交易的15%。广州钢铁板块包括金钟茂福和保利郊野公园大道。5处房产有323笔交易。由于近年来土地供应的增加,广钢南区的新商品进入了市场。2019年,荔湾有望迎来一笔交易。"

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此外,黄浦区上个月的表现也不错。由于供应量的增加,上个月黄浦区的营业额达到了112,800平方米,比上个月增长了17%。主要开发板块是知识城,龙湖双龙原创作品、招商永靖湾、时代田芸共535个案例。据了解,知识城对天河和黄埔的上班族有很强的吸引力。从市场情况来看,今年春节后,知识城的营业额大幅增加。除了货源充足之外,许多买家担心21号线与天河的连接将在年底刺激知识城的房价,因此加快了入市步伐。

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在周边地区,南沙和增城的总成交量为4876宗,占全市总成交量的54%,其首要地位“不可动摇”。

库存状况:自2019年以来首次下降

上个月,消化周期回落到10.2个月,比上个月下降了0.3个月,这是自2019年以来的首次。除了3月至4月的交易量较2月有所增加外,整体月供应量仍维持在50万至60万平方米/月的低水平,这也是主要原因。

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根据各区的情况,天河、黄埔、从化在上月补充较多,消化周期较第一季度有所改善。其中,天河从2月份的3个月低点升至4.7个月。在知识城、科技城和长岭居的祝福下,黄埔区的消化周期提高到6.1个月,脱销现象得到缓解。

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二手住宅网签约均价微跌1.0%

在二手房交易方面,从各区的交易情况来看,增城上个月表现出色,交易量相互赶超,各区排名第二,交易量为823笔,仅略低于番禺第一(831笔)。肖认为,低房价、新楼盘、配套设施的逐步完善等诸多因素,使得增城二手房对有需求的客户具有吸引力,市场需求并未下降。与此同时,许多开发商打算储备弹药以迎接“红五月”,这使得整体推进步伐相对缓慢,迫使一些客户转向二手市场。

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此外,黄浦区上个月也表现出色。1月1日至27日,黄浦区共有230笔交易,同比增长4.5%,占交易量的5.04%,交易量排名超过荔湾区(176宗),上升至第八位。

一手商店连续两个月下跌

2019年4月,一手店铺的营业额为49,800平方米,较3月份下降32%,并连续两个月下降。上个月,许多地区的交易量出现下降,中心区、外围区和增城从化的总交易量分别为67万平方米、3030万平方米和1280万平方米。仅周边地区整体交易环比增长13%,这主要得益于南沙多个社区商铺交易的贡献。上个月中心区未能保持上升趋势,上个月中心区所有区的成交量持平,成交量不到3000㎡。

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然而,4月份一手商铺的供应增加,大部分项目为周边地区的社区商铺,新增13个项目,占供应面积的一半以上,主要是由于五一期间很多建筑集中供应,包括商业建筑。

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上个月,整个商业市场没有批量交易,主要需求来自周边社区商铺,其中亚运城集中成交4600㎡,其他单笔交易持平,成交不到3000㎡。由于这一贡献,上个月社区商店的份额比上个月增加了14个百分点,达到77.6%,社区商店也占据了交易清单的前4名。

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此外,与上月的市场表现没有太大区别。上个月写字楼的整体表现仍然相对一般。主要交易来自花都绿地空香港国际中心项目。本项目上个月的大宗交易近10000㎡,主要是5栋楼的单层多层交易和3、6栋楼的零星贡献。此外,上个月未结交易案例不多,全层交易案例也明显减少。

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上个月,虽然新增商品持续增加,中部地区也突破了长期零供应,但总体供应量和可销售数量仍然不足。此外,周边地区的供需也出现收缩,旧市场表现平平。预计上述趋势将会继续。

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4月份,公寓市场下跌

4月,5个项目新增1749套公寓,延续了上个月的高增长量。其中,黄浦区的两个新项目——金波商务中心和广州国际玩具城——分别提供了304套公寓和228套公寓,其余项目由老项目推动。位于中心区天河上元的一都汇项目将405套公寓推向市场。值得注意的是,上个月新增的所有物品都可以由个人购买。

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目前,商业服务地产市场的政策环境相对稳定,1219新政中相应项目个人购买力的释放继续支撑着对公寓地产的需求。4月份,公寓市场出现下滑,总成交量为2508套,总面积为13.99万平方米,成交量环比下降18%。然而,整体市场需求保持良好,城市的许多地区的需求下降,但四个地区也记录了上升趋势。

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四个周边地区继续受欢迎,上个月的总成交量为1909台,但环比下降了25%。只有南沙保持了持续上升的趋势。本区上个月的总成交量为669台,在所有地区中排名第一,而且很多台都是由市场推动的。其他三个区的销量下降了3%-64%,其中黄埔区销量下降最多,仅售出303台;番禺区和花都区继续依靠一批交易,仍然收获了400多套交易。

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4月份,中部地区售出了514台,比3月份增长了22%。天河区依靠多个项目贡献了226台,重新夺回了中心区支撑市场的主体地位。荔湾区继续保持单个项目支持的200多台的市场需求。增城从化网上签约85套,比上个月增长23%,近期保持了良好的上升趋势。

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