三四线楼市步入降温通道

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■我们的记者王松才

近日，上海亿居房地产研究所发布了《中国百强城市第一季度清单报告》(以下简称“报告”)。报告定义:城市住宅存量是指已取得预售许可证但尚未出售的住宅项目，包括期房和现房。截至2019年3月底，易居研究院监测的100个城市新建商品房总存量为4.501亿平方米，同比下降0.7%，同比上升3.0%。从历史数据来看，自2018年9月以来，白城市居住建筑存量已经从之前的持续下降趋势开始进入上升通道。2019年2月至3月，市场预期住宅交易旺盛，导致白城库存下降。鉴于目前房地产市场的复苏是局部和暂时的，预计库存在第二季度仍将上升。

报告显示，就城市结构而言，四线城市的库存增长最为明显。截至2019年3月底，一、二、三、四线100个城市新建商品房总存量分别为2798万平方米、22295万平方米和19917万平方米，环比增速分别为-1.1%、-1.7%和0.4%，同比增速分别为34.0%、-3.0%和6.8%。通过观察三类城市的数据，我们可以看到四线城市的库存更加明显。自2018年11月以来，三四线城市库存呈现持续正增长趋势，即近五个月三四线城市库存明显增加。三级和四级房地产市场进入冷却通道，这反过来将增加去库存的压力。

报表定义:清仓周期是库存与销售额的比值=当月新建商品房的库存面积/最近6个月新建商品房的平均交易面积。2019年3月，100个城市新建商品房的库存销售比为10.2个月，这意味着市场消化这些库存需要10.2个月，比2月份的10.5个月要少。

根据存货五点法的概念，在100个城市中，有两个城市的消化周期超过36个月，包括三亚和大厂。有14个城市的消化周期为36-18个月，包括厦门和漳州。有33个城市的消化周期为18-12个月，包括常州和兰州。有38个城市的消化周期为12-6个月，包括景德镇和Xi。有13个城市的消化周期小于6个月，包括中山和南通。这些城市不同的消化周期对应不同的房地产市场条件和土地收购机会。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，全国部分城市的市场过热和预期不稳定引起了中央政府的高度关注，中央政治局会议再次提到了“无房可炒”，这也增加了第二季度收紧楼市政策的可能性。基于这种政策环境，预计二季度市场交易将面临新的阻力，这也将影响相应城市的库存去库存情况。相关市场参与者需要关注去化学循环扩张的影响。