任泽平等：发挥好房地产的实体经济属性

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2016年12月，中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位；同月21日，中央财经领导小组第14次会议强调，要准确把握住房的住宅属性。三年来，在中央政府“无房炒房”的坚定指导下，住房具有居住回报的属性，房地产具有实体经济回报的属性。

根据国际经验，房地产具有实体属性和金融属性，哪个属性强取决于政策导向和行业导向。在专著《全球房地产》中，作者发现新加坡、德国等房地产市场实体和住宅属性较强，而美国和中国香港房地产市场的金融和投资属性较强，这取决于金融、土地、税收、担保和租赁等深层次的住房制度设计。

自1998年中国商品房改革以来，一般来说，房地产兼具实体属性和金融属性，整体上实体属性较强，部分地区金融属性较强。20年来，房地产对实体经济的稳定健康运行具有重要意义，对稳定投资、就业和增长起到了稳定作用，主要是满足了人们自谋职业的需求。然而，由于城市化的快速发展，供需矛盾的突出，以及在经济下行压力较大时，为了快速启动房地产市场而采取的一些金融杠杆政策工具，一些地区的房地产市场的金融属性和投机属性都很强。

在新时期新阶段，我们应该如何在未来充分发挥房地产的实体经济和住宅属性，更好地服务于加快形成以国内大周期为主体、国内国际双周期相互促进的新的发展模式？

房地产是实体经济的重要组成部分

1.房地产对实体经济贡献很大。(1)产业规模大、产业链长、关联度高，带动了50多个上下游产业，对经济增长和投资消费贡献巨大。其中，房地产开发投资有效提振了钢铁、有色金属、机械制造和化工等上游制造业和建筑业；房地产销售不仅带动了家电、家具和与住房相关的建筑材料等制造和装饰行业，还带动了金融、交通和互联网等第三产业；房地产的使用继续推动公共事业和住宅服务的发展。(2)解决实体经济中的大量就业问题。根据第四次全国经济普查，2018年，房地产和住房建设占第二和第三产业雇员的10.4%。2019年，在中国2.9亿农民工中，住房建筑业约占11.5%。(3)房地产相关收入是地方政府的重要财政来源。2018年，通过土地和房地产相关税收、行业税收、土地出让收入等多种渠道，房地产直接为地方财政贡献9.1万亿元，占地方政府同级收入的53%，可支配财力的38%。(见表1)(4)根据国际经验，房地产业对经济的贡献很大。2018年，欧盟、英国和美国的房地产业增加值分别占国内生产总值的10.8%、13.5%和13.3%(见图1)。

2.住房收益的住宅性和投资性显著减弱，居民购房的杠杆作用降低。在中央政府持续引导实体经济回归的推动下，自2016年以来，房地产市场已明显企稳。根据中央参考研究所的数据，2020年1月至7月，全国土地招标拍卖平均交易费率为13.8%，较2016年全年大幅下降20.9个百分点(见表2)；7月，70个大中城市新建商品房价格指数同比上涨4.8%，比2016年12月下降6.0个百分点(见表3)。居民普遍预期房价稳定。根据央行对城市储户的问卷调查，2020年第二季度，51.2%的居民对下一季度房价的预期“基本不变”，比2017年第四季度提高了3.2个百分点；居民预期“上升”的比例为22.8%，下降9.2个百分点；预期“下降”比率为13.2%，增加了3.9个百分点(见表4)。新增住宅贷款比重明显下降。2020年上半年，个人住房贷款占新增人民币贷款的比例为18.9%，较2016年的38.7%大幅下降，也低于2015年的21.3%(见图2)。

3.金融属性弱化的房地产业在支持经济发展方面发挥着关键作用。2020年1-7月，房地产投资同比小幅增长3.4%(见表5)，在消费低迷、出口前景不确定、制造业投资低迷的情况下，为固定资产投资提供了强有力的支撑。房地产在稳定和降低杠杆率方面取得了显著成效。截至2020年上半年末，房地产贷款占人民币贷款余额的比例为28.7%，比2019年底下降0.3个百分点；上半年，信用债券、资产支持证券、海外债券、集合信托等主要非银行渠道融资总额同比下降11.5%(见表6)。

1.稳定土地价格、房价和预期，在房地产长期管控机制中发挥反周期作用。长效管理和调控机制的目标是实现“三个稳定”。在国际环境日益复杂、中美贸易摩擦不断升级、国内增长转型调整关键时期、经济下行压力加大、房地产市场全面调整的背景下，金融风险和社会不稳定因素不断增加。应全面实施反周期调整和跨周期调整，保持市场稳定，充分发挥房地产的镇石功能和实体经济功能。

2.保持房地产金融稳定，支持自营和改善需求。保持房地产融资在社会融资中的比重稳定，不过度收缩，支持和满足居民三大住房需求。首先，城市人口增长的需求得益于城市化的推进和城市间人口迁移的增加。第二，城市更新和改造的需求得益于住房质量的提高和住房消费的区域升级。第三，改善生活条件的需求得益于改善群体在购房者中所占比例的增加、经济增长推动的住房消费的增加、住房消费的升级以及家庭结构变化导致的家庭小型化。在“未来中国房地产市场空房有多大”的研究中，作者估计，从2019年到2030年，全国自住住房年平均需求量将达到11.7亿平方米(见图3)。