“北京首个限价商品房项目遭遇多重挑战”

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“进一步降低自住型、改善型商品住宅价格，纳入限价房序列管理”，国五条北京实施细则中的这种表现，引起了人们对限价商品房的普遍关注。 日前，北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌表示，北京将把自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策，该管理政策即将出台。 据此，业界认为商品房限价时代即将到来。

中国青年报记者在采访中发现，北京市3年前开始建设第一个限价商品房项目。 那么这个项目进行得怎么样？ 限价商品房真的起到了降低周边房价的作用吗？

从地铁房山线长阳站出来，可以看到正在建设的楼盘。 在地铁口向几个年轻人来往的行人分发了告示牌。

“我们的房价现在每平方米近两万元了。 ”。 散发广告牌广告的年轻人告诉中国青年报记者。

该区域是房山区长阳町的起始区域，是房山规划的csd (中央休闲购物区)的核心。 中国铁建、中粮万科、北京城建、初创、初创等多家知名开发商在该地区拥有土地进行开发。

从2009年下半年开始，这个地区成为了北京楼市的知名地区。 众多知名楼盘在此竞争，不仅不断拉高房价，更引人注目的是，该地区建成了北京市首个限价商品房项目——中国铁建长阳国际城(以下简称长阳国际城)。

限价商品房能否控制周边房价

根据北京市的设计，推出限价商品房是为了稳定房价，处理夹层难以购买的问题。

年5月20日，在北京房山区长阳町起始区6号地的居住项目用地进行了现场竞价，最终被中国铁建房地产集团有限企业(以下简称“中铁建”)以14.6亿元拍摄。 楼价为6205元/平方米。

与其他土地拍卖不同，该地块明确了拍卖前未来建造的楼盘售价: 12500元/平方米。

截止到2009年9月，房山区房产均价为每平方米6000元左右，出让土地楼价为每平方米2000元左右。 但是，2009年，北京市南城计划出台，地铁、csd概念相继出台，住宅山一下子成为开发商角逐的热点。

2009年9月，万科在长阳占领地块，楼价升至每平方米近6000元。 地价的急剧上涨导致了该地区的房价暴涨。 年中铁建拍摄限价商品房地块时，长阳房价已达到每平方米14000元。 年7月，万科长阳半岛一期开设的价格为每平方米14000多元。 但是从整个房山区来看，年初，房山区的二手房价格不到每平方米10000元。

年4月15日，长阳国际城市正式启用，此时周边楼盘价格再次上涨。 根据北京市居委会网站提供的数据，中粮万科长阳半岛年8月出售的房屋成交均价为每平方米16299元，而首批熙悦山年6月发售的成交均价为每平方米13820元。 建华庭年8月上市的成交均价为每平方米15733元。 金地朗悦年9月预售的成交均价为每平方米15866元。

长阳国际城的价格确实比周边的楼房低，这个项目降低了周边的房价吗？ 从数字上看不出来。

值得注意的是，年2月16日，北京市出台了房地产调控措施，也就是著名的京十五条，对房地产调控措施进行了细分。

年10月以后，北京楼市整体进入萧条期，全市房地产交易量大幅减少，许多地区楼盘开始降价销售。 长阳区域也不例外。

“年4月买房时，价格比周边项目低，但之后由于限购，楼市整体形势恶化，周边楼房也降价出售。 旁边的项目，售价最低时每平方米13000元，和长阳国际城市一样。 ”。 长阳国际城的老板说。 他不认为长阳国际城市的出现导致周边项目降价，因为当时楼市整体大环境不好，带来了暂时的促销。

这种情况持续到去年3月底，根据北京市居委会网站数据，位于长阳町的北京城建逍遥集年3月上市的成交均价仅为每平方米13106元。

但有趣的是，长阳地区的大部分楼盘选择了从年10月到年5月不卖。 从年4月开始，北京楼市开始复苏。

北京市居委会网站数据显示，中粮万科长阳半岛年5月底销售成交均价已达到每平方米17631元，12月达到每平方米17799元。 北京城建于年5月底上市成交均价上涨至每平方米14605元，8月达到每平方米16060元。 金地朗悦年5月底销售的成交均价为每平方米15199元，7月达到每平方米17251元，10月达到每平方米17407元。 原定于初开熙悦山年9月上市的成交均价达到15617元。

今年3月，该地区楼盘价格已接近每平方米20000元。

是谁动用了我们的小学入学资格

年底，长阳国际城市竣工招聘，业主们纷纷搬家。 然而，短短几个月内，长阳国际城市的老板们开始感到不安。

让长阳国际都市的老板不安的是孩子的小学入学问题。

距离长阳国际城200米左右的地方，有一所尚未完全建成的小学。 这个小学有个很大的名字。 北京小学校长阳校。

从2010年开始，这所小学成为了这个地区所有大楼销售的活广告。

“当时，这个地区所有的楼盘都很普及，据说北京小学在这里建设分校，在这里买房子，将来孩子就可以上这所小学了。 ”。 尹先生告诉记者。

尹先生是长阳国际城的老板，她至今还记得来这个地区看房的情景。 该地区所有楼盘的销售人员向看房人保证，未来孩子可以进入这所有名的小学。

年10月，万科宣布与西城区教委、房山区教委合作，将北京小学引入长阳镇起步区。

公开资料显示，北京小学校长阳分校是公办的教育机构，万科负责学校校舍的代办。

当然，万科并不是义务行善。 这家企业正在这个地区建设7000多户楼盘:长阳半岛。 公开资料显示，中食万科长阳半岛项目业主的孩子将具备优先入学资格。

许多买家就此盯上了长阳半岛项目。

“我从2009年开始关注这个地方。 ”。 覃告诉记者，由于自己的工作在房山区，很早就看到了房山区csd的规划，在长阳起步区还是空地的时候多次进行了考察。

年，中国铁建长阳国际城开始编号，观先生满足了这个限价商品房项目的购买条件，并参加了编号。

“当时特意听了销售，对将来能否考入北京小学校长阳分校，销售毫不犹豫地给予了肯定的回答。”

“当时，购买长阳国际城的人大多以孩子进入北京小学房山分校为图。 ”。 覃先生说，这所小学距离长阳国际城只有200米，所以根据北京市教委的规定，小学在附近入学。

大多数业主认为这是一个不用担心的问题。 但是，很快他们就要担心了。

据悉，年11月，长阳半岛老板收到开发商邮件，受房山区教委委托，对北京小学校长阳校的适龄儿童进行了统计。 这封邮件让长阳国际城的老板很紧张:为什么自己没有收到这样的通知？

长阳国际城的业主开始寻找开发商、房地产企业、房山区教委、长阳镇教委。 开发商不要脸，房地产企业告诉业主，这个小区的孩子只能上村里的小学。

覃先生说:“大家不能接受，那个村子的小学离小区很远，而且要经过小区旁边的主要道路。”

在与房山区教委的多次谈判中，由于得到的回答每次都不同，长阳国际城的老板越来越不安。

业主们一开始说房山区教委的回答是谁开发了一套，没有一套的小区需要等待政府的安排。 这意味着那所著名小学只有万科的业主才能享受。 因为是万科的建设。 今年3月，房山区教委表示，北京小学房山分校为万科业主专用。 但是，4月初，房山区教委科长说，这所小学由万科业主优先，其他尚未确定。

长阳国际城的老板，明明是公立学校，却不知道怎么会成为某栋大楼的专属小学。 在查阅了大量计划、文件后，这些业主突然发现，长阳町起始区的9个地块在土地出让前计划了3所小学。

“长阳国际城位于其中的6号，根据计划，最近的小学是现在的北京小学校长阳分校。 那个村子里的小学不是计划中的小学。”覃告诉记者，业主们一直在就这个问题咨询房山区教委，但至今没有得到肯定的回答。

长阳国际城的老板觉得很委屈，正因为自己购买了限价商品房，才应该为孩子的教育权不平等付出代价吗？

中国青年报记者与房山区教委取得联系，答复称北京小学校长阳分校非专属小学，其设计学校规模为24个班级，学校竣工后将移交教委进行录取管理。 入学大致是“离考试最近的入学”。 目前，北京小学校长阳分校正在后期工程建设中，不受教委的管理，因此入学范围尚未划定。 教育委员会最近开展了地区生源调查登记工作，其目的是就该地区学生的入学问题进行统一思考，让更多的孩子接受优质教育。

不可绕过的分配监督问题

作为北京第一个限价商品房项目，长阳国际城在拥有土地之初就备受瞩目。

根据计划，该楼盘共有2394套房源，必须避免在年4月15日启用时一次性重复销售。 当时购买者近9000人，其中7260多人是通过审查的第一套房的运营商，1000多人是改善的投诉者。

但是，去年4月15日，排队的买家发现，800套房的源头很少。

“没有人解释为什么减少了800套。 ”。 尹先生告诉本报记者，在7260多名购买者中，排在倒数10人以上，他认为自己没有买房的机会。

4月15日的销售情况确实如此，但不是轮到尹先生。

但是，事件是如此戏剧性。 大概两个月后，尹突然接到长阳国际城销售员的电话，催促她快点选房间。

“我当时觉得不可能。 如果去柜台的话，有100多套房源。 ”。 据说尹先生后来得知自己买的是两个月前“雪藏”的800套房的源头。

除了这800套房源外，最初销售的1594套房源也存在很多疑问。

业主观一开始排在3000号，但是如果项目销售被抢了，他就没有机会参加选房了。 但是，初选室通知了他。 很遗憾，他因为没有喜欢的楼层和户型而放弃了。

但两个月后，观先生接到销售员的电话，请他重新选择房间。 这次他意外地选择了最好的地方的房子。 同样是最初“雪藏”的800套房源头中的一套。

很多业主都有同样的经历。 年末，长阳国际城交房入住。 迄今为止，业主们发现入住率最高的是后期销售的800套，最初销售的1594套入住率非常低。

“最早销售的1000多套房的货源大多现在没有装修，到了晚上，一个亮着灯的零星”一位业主对记者说。

根据规定，该限价商品房楼盘业主在拿到房产证后两年内不得出售。 另外，不可以出租。 但是业主们发现，租的房子还有一套以上。

覃先生告诉记者，自己的邻居被借走了。 尹先生也接到过中介的电话，问要不要把房子租出去。 “没有人监督租房子的事”

不仅如此，还有多位业主对大楼的质量不满意。 记者就这个项目的情况采访了中铁建，但对方以房地产部长出差为理由至今没有回复。

保障房分配中出现的问题也似乎逐渐出现在这个限价商品房项目中。 但是，今年北京市的房地产调控政策中也提到了要宣传这一模式。

“从长阳这个项目目前的情况来看，政府和开发商的责任边界尚不清楚。 ”。 中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强说，无论把房子卖给谁，以什么价格出售，开发商都无力监管。 如果政府没有足够的能力和手段对此进行监督，保障房的分配肯定会有各种各样的问题。 如果政府没有监督的能力，不明确自己的责任，未来的问题就会层出不穷。

陈国强告诉记者，宣传限价商社模式的政策有很大问题。 商品房必须以市场化的手段、机制配置资源，但政府现在必须在价格上加以限制。 公司参与这样的项目面临很大的市场风险，赚不到钱，赔偿的可能性很高。 从实际操作来看，如果在大面积实行限价管理，政府能合理地明确所有楼宇的价格吗？ 这显然不是政府能做的。

本报北京5月9日电

“进一步降低自住型、改善型商品住宅价格，纳入限价房序列管理”，国五条北京实施细则中的这种表现，引起了人们对限价商品房的普遍关注。 日前，北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌表示，北京将把自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策，该管理政策即将出台。 据此，业界认为商品房限价时代即将到来。

中国青年报记者在采访中发现，北京市3年前开始建设第一个限价商品房项目。 那么这个项目进行得怎么样？ 限价商品房真的起到了降低周边房价的作用吗？

从地铁房山线长阳站出来，可以看到正在建设的楼盘。 在地铁口向几个年轻人来往的行人分发了告示牌。

“我们的房价现在每平方米近两万元了。 ”。 散发广告牌广告的年轻人告诉中国青年报记者。

该区域是房山区长阳町的起始区域，是房山规划的csd (中央休闲购物区)的核心。 中国铁建、中粮万科、北京城建、初创、初创等多家知名开发商在该地区拥有土地进行开发。

从2009年下半年开始，这个地区成为了北京楼市的知名地区。 众多知名楼盘在此竞争，不仅不断拉高房价，更引人注目的是，该地区建成了北京市首个限价商品房项目——中国铁建长阳国际城(以下简称长阳国际城)。

限价商品房能否控制周边房价

根据北京市的设计，推出限价商品房是为了稳定房价，处理夹层难以购买的问题。

年5月20日，在北京房山区长阳町起始区6号地的居住项目用地进行了现场竞价，最终被中国铁建房地产集团有限企业(以下简称“中铁建”)以14.6亿元拍摄。 楼价为6205元/平方米。

与其他土地拍卖不同，该地块明确了拍卖前未来建造的楼盘售价: 12500元/平方米。

截止到2009年9月，房山区房产均价为每平方米6000元左右，出让土地楼价为每平方米2000元左右。 但是，2009年，北京市南城计划出台，地铁、csd概念相继出台，住宅山一下子成为开发商角逐的热点。

2009年9月，万科在长阳占领地块，楼价升至每平方米近6000元。 地价的急剧上涨导致了该地区的房价暴涨。 年中铁建拍摄限价商品房地块时，长阳房价已达到每平方米14000元。 年7月，万科长阳半岛一期开设的价格为每平方米14000多元。 但是从整个房山区来看，年初，房山区的二手房价格不到每平方米10000元。

年4月15日，长阳国际城市正式启用，此时周边楼盘价格再次上涨。 根据北京市居委会网站提供的数据，中粮万科长阳半岛年8月出售的房屋成交均价为每平方米16299元，而首批熙悦山年6月发售的成交均价为每平方米13820元。 建华庭年8月预定发售的成交均价为每平方米15733元金地朗悦年9月预售的成交均价为每平方米15866元。

长阳国际城的价格确实比周边的楼房低，这个项目降低了周边的房价吗？ 从数字上看不出来。

值得注意的是，年2月16日，北京市出台了房地产调控措施，也就是著名的京十五条，对房地产调控措施进行了细分。

年10月以后，北京楼市整体进入萧条期，全市房地产交易量大幅减少，许多地区楼盘开始降价销售。 长阳区域也不例外。

“年4月买房时，价格比周边项目低，但之后由于限购，楼市整体形势恶化，周边楼房也降价出售。 旁边的项目，售价最低时每平方米13000元，和长阳国际城市一样。 ”。 长阳国际城的老板说。 他不认为长阳国际城市的出现导致周边项目降价，因为当时楼市整体大环境不好，带来了暂时的促销。

这种情况持续到去年3月底，根据北京市居委会网站数据，位于长阳町的北京城建逍遥集年3月上市的成交均价仅为每平方米13106元。

但有趣的是，长阳地区的大部分楼盘选择了从年10月到年5月不卖。 从年4月开始，北京楼市开始复苏。

北京市居委会网站数据显示，中粮万科长阳半岛年5月底销售成交均价已达到每平方米17631元，12月达到每平方米17799元。 北京城建于年5月底上市成交均价上涨至每平方米14605元，8月达到每平方米16060元。 金地朗悦年5月底销售的成交均价为每平方米15199元，7月达到每平方米17251元，10月达到每平方米17407元。 原定于初开熙悦山年9月上市的成交均价达到15617元。

今年3月，该地区楼盘价格已接近每平方米20000元。

是谁动用了我们的小学入学资格

年底，长阳国际城市竣工招聘，业主们纷纷搬家。 然而，短短几个月内，长阳国际城市的老板们开始感到不安。

让长阳国际都市的老板不安的是孩子的小学入学问题。

距离长阳国际城200米左右的地方，有一所尚未完全建成的小学。 这个小学有个很大的名字。 北京小学校长阳校。

从2010年开始，这所小学成为了这个地区所有大楼销售的活广告。

“当时，这个地区所有的楼盘都很普及，据说北京小学在这里建设分校，在这里买房子，将来孩子就可以上这所小学了。 ”。 尹先生告诉记者。

尹先生是长阳国际城的老板，她至今还记得来这个地区看房的情景。 该地区所有楼盘的销售人员向看房人保证，未来孩子可以进入这所有名的小学。

年10月，万科宣布与西城区教委、房山区教委合作，将北京小学引入长阳镇起步区。

公开资料显示，北京小学校长阳分校是公办的教育机构，万科负责学校校舍的代办。

当然，万科并不是义务行善。 这家企业正在这个地区建设7000多户楼盘:长阳半岛。 公开资料显示，中食万科长阳半岛项目业主的孩子将具备优先入学资格。

许多买家就此盯上了长阳半岛项目。

“我从2009年开始关注这个地方。 ”。 覃告诉记者，由于自己的工作在房山区，很早就看到了房山区csd的规划，在长阳起步区还是空地的时候多次进行了考察。

年，中国铁建长阳国际城开始编号，观先生满足了这个限价商品房项目的购买条件，并参加了编号。

“当时特意听了销售，对将来能否考入北京小学校长阳分校，销售毫不犹豫地给予了肯定的回答。”

“当时，购买长阳国际城的人大多以孩子进入北京小学房山分校为图。 ”。 覃先生说，这所小学距离长阳国际城只有200米，所以根据北京市教委的规定，小学在附近入学。

大多数业主认为这是一个不用担心的问题。 但是，很快他们就要担心了。

据悉，年11月，长阳半岛老板收到开发商邮件，受房山区教委委托，对北京小学校长阳校的适龄儿童进行了统计。 这封邮件让长阳国际城的老板很紧张:为什么自己没有收到这样的通知？

长阳国际城的业主开始寻找开发商、房地产企业、房山区教委、长阳镇教委。 开发商不要脸，房地产企业告诉业主，这个小区的孩子只能上村里的小学。

覃先生说:“大家不能接受，那个村子的小学离小区很远，而且要经过小区旁边的主要道路。”

在与房山区教委的多次谈判中，由于得到的回答每次都不同，长阳国际城的老板越来越不安。

业主们一开始说房山区教委的回答是谁开发了一套，没有一套的小区需要等待政府的安排。 这意味着那所著名小学只有万科的业主才能享受。 因为是万科的建设。 今年3月，房山区教委表示，北京小学房山分校为万科业主专用。 但是，4月初，房山区教委科长说，这所小学由万科业主优先，其他尚未确定。

长阳国际城的老板，明明是公立学校，却不知道怎么会成为某栋大楼的专属小学。 在查阅了大量计划、文件后，这些业主突然发现，长阳町起始区的9个地块在土地出让前计划了3所小学。

“长阳国际城位于其中的6号，根据计划，最近的小学是现在的北京小学校长阳分校。 那个村子里的小学不是计划中的小学。”覃告诉记者，业主们一直在就这个问题咨询房山区教委，但至今没有得到肯定的回答。

长阳国际城的老板觉得很委屈，正因为自己购买了限价商品房，才应该为孩子的教育权不平等付出代价吗？

中国青年报记者与房山区教委取得联系，答复称北京小学校长阳分校非专属小学，其设计运营规模为24个班级，学校竣工后将移交教委进行录取管理。 入学大致是“离考试最近的入学”。 目前，北京小学校长阳分校正在后期工程建设中，不受教委的管理，因此入学范围尚未划定。 教育委员会最近开展了地区生源调查登记工作，其目的是就该地区学生的入学问题进行统一思考，让更多的孩子接受优质教育。

不可绕过的分配监管问题

作为北京第一个限价商品房项目，长阳国际城在拥有土地之初就备受瞩目。

根据计划，该楼盘共有2394套房源，必须避免在年4月15日启用时一次性重复销售。 当时购买者近9000人，其中7260多人是通过审查的第一套房的运营商，1000多人是改善的投诉者。

但是，去年4月15日，排队的买家发现，800套房的源头很少。

“没有人解释为什么减少了800套。 ”。 尹先生告诉本报记者，在7260多名购买者中，排在倒数10人以上，他认为自己没有买房的机会。

4月15日的销售情况确实如此，但不是轮到尹先生。

但是，事件是如此戏剧性。 大概两个月后，尹突然接到长阳国际城销售员的电话，催促她快点选房间。

“我当时觉得不可能。 如果去柜台的话，有100多套房源。 ”。 据说尹先生后来得知自己买的是两个月前“雪藏”的800套房的源头。

除了这800套房源外，最初销售的1594套房源也存在很多疑问。

业主观一开始排在3000号，但是如果项目销售被抢了，他就没有机会参加选房了。 但是，初选室通知了他。 很遗憾，他因为没有喜欢的楼层和户型而放弃了。

但两个月后，观先生接到销售员的电话，请他重新选择房间。 这次他意外地选择了最好的地方的房子。 同样是最初“雪藏”的800套房源头中的一套。

很多业主都有同样的经历。 年末，长阳国际城交房入住。 迄今为止，业主们发现入住率最高的是后期销售的800套，最初销售的1594套入住率非常低。

“最早销售的1000多套房的货源大多现在没有装修，到了晚上，一个亮着灯的零星”一位业主对记者说。

根据规定，该限价商品房楼盘业主在拿到房产证后两年内不得出售。 另外，不可以出租。 但是业主们发现，租的房子还有一套以上。

覃先生告诉记者，自己的邻居被借走了。 尹先生也接到过中介的电话，问要不要把房子租出去。 “没有人监督租房子的事”

不仅如此，还有多位业主对大楼的质量不满意。 记者就这个项目的情况采访了中铁建，但对方以房地产部长出差为理由至今没有回复。

保障房分配中出现的问题也似乎逐渐出现在这个限价商品房项目中。 但是，今年北京市的房地产调控政策中也提到了要宣传这一模式。

“从长阳这个项目目前的情况来看，政府和开发商的责任边界尚不清楚。 ”。 中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强说，无论把房子卖给谁，以什么价格出售，开发商都无力监管。 如果政府没有足够的能力和手段对此进行监督，保障房的分配肯定会有各种各样的问题。 如果政府没有监管能力，不明确自己的责任，未来的问题就会层出不穷。

陈国强告诉记者，宣传限价商社模式的政策有很大问题。 商品房必须以市场化的手段、机制配置资源，但政府现在必须在价格上加以限制。 公司参与这样的项目面临很大的市场风险，赚不到钱，赔偿的可能性很高。 从实际操作来看，如果在大面积实行限价管理，政府能合理地明确所有楼宇的价格吗？ 这显然不是政府能做的。

本报北京5月9日电