“你的房有可能下一个被拆”

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你的房有可能下一个被拆 2006-11-22 本报记者 杨芳 10月中旬的一天，井蕴娇正在塔克拉玛干沙漠中行进，手机响了起来。

“四合院卖不出去？ ”对方上来后说。 “啊？ 您在说什么？ ’她有点摸不着头脑。 当天上午，在北京举行了精心准备的“第一届四合院特别拍卖会”。 在西苑饭店的鸿运厅，17个四合院的面板逐一排列。 到场者有200人以上。 一家报社派遣了三名记者，计划进行全面报道。 “大多数人都期待着”在场的人想起来了。 令人失望的是，正式开始后，热闹的场面很冷清。 第一局、第二局……无论拍卖人多么大力推荐，始终没有人举牌。 一开始摄影师仔细介绍，后来索性经过一带。 井蕴娇听了之后，松了一口气:“啊，原来是这样啊。” 1997年，她创办了万德成房地产经纪有限企业。 经过几年的快速发展，这家企业已经成为北京四合院代理的权威机构，每年成交量数十套。 迄今为止，主办方拍卖企业邀请万德成共同举办拍卖，但井蕴娇不同意。 理由是四合院的交易市场不成熟，不适合拍卖这种形式。 “与艺术品不同，四合院因历史原因产权非常多，非常复杂。 ”。 她解释了。 根据经验，光解决所有权人之间的分歧，就需要两三个月。 “拍卖显然很着急”。 关于 流浪的原因，主办方的负责人表示，拍卖前一天收到通知，10套房的货源无法出售给中国以外国籍的人，因此受到很大的限制。 但是，到场的胡同保护者华新民没有认可这个说明。 她分析说:“越来越多的买家可能担心自己购买的四合院会面临拆迁。” 法律专家竞拍者也表达了同样的担忧。 毕竟，准备了4个月的四合院拍卖，不到一个小时就草草结束了。 “一个身体不同意就卖不出去” 香港律师最近很担心自己购买不到两个月的四合院。 “说要拆除，说不拆除。 ’他每隔几天打电话咨询一次，“计划局自己也说不清楚”。 “这是我的私有财产哦！ 不可侵犯！ ”对法律条文很了解的他，在电话里怒斥着。 “买四合院最忌讳的就是撤掉。 ”拥有5年专业代理经验的万德成企业业务负责人蔡颖接手了数百个庭院，在她的印象中，很多顾客首要在意的是“房子会不会被拆迁”。 对于 这个疑问，她没能回答。 “我只能告诉他们哪所房子在历史文化保护区内，然后向规划局咨询。 ” 但是，通过内部的人，得到的新闻是模糊的，还是“不知道”？ 也有这样的情况，购买者被确定没有计划，但之后庭院依然被拆毁。 “那么，保护区内的房子，一定要上保险吗？ ”记者追问。 蔡颖摇了摇头。 有一位有名的人去年在北河胡同买了原来风貌的四合院，但没来得及修理，遭到了拆迁。 “现在只剩下大工地了，房子、石榴树什么的都没了”她沉默了一会儿，终于说。 不仅交易后的风险令人头疼，交易中的产权谈判也同样充满了波澜和困难。 代理机构不能借重有力的行政手段，他们只能遵循市场规律，明确产权关系，协调买卖双方，最终达成交易。 其中，产权是核心问题。 因为在市场行为中，每个所有权人都有决策权。 在可以进入市场的私产房里，一套院子里有十几个产权人的情况下，司空是习惯的。 只要确认所有权人，就很麻烦了。 “要根据房本逐一核对，一个也不能落下。 他们即使在天南地北，也要一个个地问清楚。” 蔡颖介绍了。 她的工作大多是挨家挨户的谈判。 “只要所有权人没有一个人同意，就不能出售”。 “你算了，大家的孩子！ 爷爷去世了，把家里留给了兄弟几个人。 他们各有下一代吧？ 加上孙子这一代，总要十几个人！ ” 有时候，蔡颖就像心理医生和居委会的阿姨。 产权人唠叨她:“长子为什么不孝顺父母？”“次子好几年没管房子了。” 她无奈地笑着说:“虽然是家庭琐事，但我们也来劝说，这样有利于事业的发展。” 5五年前，美籍华人李先生看中了位于什刹海的四合院。 在双方正在协商、准备合同的时候，对方打来了神秘的电话:“很抱歉，因为有政治任务，所以不能销售。” 即使现在，李先生在云中的雾中，也很难知道其奥妙。 第 次，他看到的院子归两家所有。 经过分解，他盯着“大产权者”，决定“因为他想多卖一些”。 一次，大半年的时间，双方才定了价。 在等待过户手续的过程中，“小产权人”又发生了变化。 “那是96岁的老人。 你是老年人啊。 我无论如何都不想祖屋被卖掉。 ”。 李先生只能继续等下去。 几个月后老人去世了，他终于如愿以偿了。 “只有尊重财产权，才能做生意。 一个身体不同意就卖不出去。 ”。 蔡颖这样总结了他们的宗旨。 /h/]“自身生长单个细胞” 经过多次买卖，井蕴娇逐渐认识到民间的交易行为对四合院的保护起着重要的作用。 北京城市史着作《城记》的作者王军认定，如果有产权保护的前提，通过在市场上自由买卖，住宅作为“城市的细胞”，不需要政府的强制力，就可以自己恢复和成长。 “以前，哪个皇帝抓住过危险的旧房改造？” 落在老百姓手里”王军回顾历史说:“老百姓的自我修缮、市场的自由交易，可以在没有国家财政支持的情况下基本保持城市房屋的健康。” 在一个时期，许多四合院的居住者既不是产权人也不是普通租户，而是“文革”时期遗留下来的“标准租户”。 “房子不是自己的，他们会积极修缮吗？ ’据说李先生买的四合院被认为“破破烂烂”，用来在地上挖多个大洞搅拌石灰。 说到这些人，文物收藏家马未一句“完全是在抱怨”。 20多年前，他喜欢坐在国子监的四合院里。 800平方米的院子里住着9所房子，却没有拥有产权的房子，“院子一团糟”。 但是，“因为国家分配他们居住，所以你也不能勉强赶走他们。 只能和家人说话”。 后来他们要求说“越来越奇怪了”，“我孩子的学校问题怎么处理？ ”。 “看病不能太远吗？ 给我找附近的房子”…… 在马未都，在缺乏市场意识的前提下，卖方把所有社会问题的处理都加到买方身上，“这笔生意怎么办”？ 于是，“不想惹麻烦”他不得不放弃。 更棘手的问题是，“即使房子是自己的，所有者真的能拿着金银修理吗？ ”。 对此，华新民的回答是否定的，“谁知道什么时候将一个建设项目建在自己的院子里？ 有人知道房子下面的宅基地什么时候卖给没有权利的人吗？ ”。 她祖父留下的四合院“不打招呼就被拆毁了”。 现场有一个掏出手机的高个子，他对去制止的华新民说，如果她不出来就叫警察。 “到底谁应该叫警察？ 我站在自己的庭院里。 这是我家的私有财产啊。 ”。 她至今仍然很气愤。 11月20日，她就此事提出的诉讼被北京市第二中级人民法院驳回起诉权。 理由是，她未能出示比较有效的产权法律证书，因此不是土地相关的利害关系人。 华新民说，她代表父亲向法庭出示的民国时期住宅地契和建国后不动产的所有证件，都是“文革”后清算私产的证件。 关于拆迁问题，乐观的李先生表示:“可以向法院申诉。” 因为他相信法律对私产的保护，所以最近忙于修缮自己的新房子。 他计划建造古典和现代相结合的四合院，预计费用将达到购买价格的一半。 “多座被修理的四合院太棒了！ ”蔡颖说。 她代理的一点花园，原本四周的天花板上立着小平房，屋顶长满了高半米的野草，“连落脚的地方都没有”。 交易后，新房主根据四合院应有的风貌，在新建的同时，增加了供水、供暖等基础设施，“有人建造了地下室”。 “但是，如果这些花了钱重建的房子又被拆毁了呢？ ’记者无论如何都会担心。 “那也没办法”蔡颖很直率。 “国家让步，肯定是为了公共利益，个人必须让步。 ”。 马未都说。 “去看看我们的院子，在建什么？ ”华新民说。 根据拆迁计划，那块土地应该重建四合院，但现在建的是高档会所。 另一对持有 产权证的夫妇住在南池的四合院里。 两年前房子被强制拆除，不久就在原来的地方建起了仿制的豪华四合院，卖给了富裕的商家。 业内人士表示，许多个人拥有合法权利的土地就是这样为他转用的。 2001年，北京市实行“标准租赁住房暴涨”政策，大量四合院相继归还原产权人手中。 3年后，制定了相关政策，鼓励单位和个人购买四合院。 从此，北京四合院交易市场越来越活跃，一年交易量近100套，总价近2亿元人民币。 但是，产权仍然困扰着交易市场。 井蕴娇特别害怕“政策出尔反尔”，她说:“如果我们的顾客刚买完院子就被拆迁了，你怎么向人解释？ ”。 另外，她的项目得不到银行贷款的支持，“银行说拆了怎么办？ 所以产权一定要稳定啊！ ’她一说这话，就很痛心。 “这是对所有人的战争” 多年来从事着胡同的保护，华新民逐渐理解了产权的重要性。 “讲文化，讲历史，谁也不听。 这是我的房子，我的产权受法律保护。 这才是关键，不可避免的。” 在她看来，产权问题不仅涉及四合院，还涉及所有私有住宅。 “爸爸妈妈买房子了吗？ 将来买房吗？ 如果财产权利得不到保护，就不怕被拆迁吗？ ”。 她声音有点高。 实际上，买了一点大楼的人开始受到拆迁的痛苦。 王军对记者说，连朋友都担心:“我的房子能装修吗？ ”。 那是1980年代建造的居民楼。 对此，学者杨东平提出拆除《拆迁经济学》:大规模拆迁→购房诉求→推进房地产开发→拆除越来越多的房间。 这样循环，解体越多，诉求越热烈，房地产越发达。 这就是为什么我们迫不及待要用推土机开辟道路，将广阔的历史文化街区和古老的建筑物夷为平地的经济原因。 去年1月，国务院批准的《北京市总体规划( 2004年)》展现了历史文化名城保护的另一个前景:“推进住房产权制度改革，确定住房产权，鼓励居民按照保护规划实施自我改造更新，住房修缮保护的主体。 ”井玫瑰是商言商，“哪个院子破了，政府希望把它们拆掉，拿地赚钱。 但是，它们有市场啊。 让市场自己做就行了。 ”。 “四合院被拆毁后，接下来就轮到老房子了。 旧房子被拆毁，轮到今天的新房子了。 因为拆迁离你很远吗？ 你的房子下次有可能被拆毁。 ”一位不愿透露姓名的业内人士对记者说，自己并不是危言耸听。 记者在采访中听说，住在20世纪50年代建造、剩下的苏联式住宅中的离休高官也快要解体，通过几次活动活了下来。 从住户阶层到建筑类型，拆迁有扩大其范围的趋势。 “我说要拆迁的时候，首先假定了自己。 你认为有一天自己的房子也会被拆毁吗？ ”王军说。 据建设部2003年统计，中国城市房屋中，80.17%属于私有或自有性质。 “新、老闺主都在同样的法律环境保护下，谁都不舒服，别人也不舒服。 ’王军分解了。 他相信，在非公共利益的行业房地产开发中，强制拆迁已经发展成“所有人对所有人的战争”。 “即使涉及公共利益”王军接着说:“依法有序协商的过程必须大体遵循。 这样的程序不能违反。 ” 面对土地开发的压迫性大潮，形式紧迫已成为许多人的共识。 有人向记者引用了几十年前德国牧师的陈词。 “他们先来抓共产党，我没说话。 因为我不是共产党。 他们来抓犹太人，我没说话。 因为我不是犹太人。 他们又来抓工会会员了，我没说话。 因为我不是工会会员。 他们又来抓天主教徒了，我没说话。 因为我是新教徒。 他们最后来抓我的，这个时候还没人说话。 ”。 / h// h// h /