【要闻】610亿接盘潘石屹，“地产之王”黑石重仓中国

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原标题: 610亿兰德潘石岩，“地产之王”黑石重仓中国来源:朝哨合并

最近，在以47亿英镑收购英国最大的大学生公寓iq集团后，“世界民间募捐之王”的黑石再次出手，但这次黑石选择了重仓中国。

黑石集团以每股6元的价格将潘石岩夫妇持有的soho中国私有化，交易价值为40亿美元。 另外，黑石集团将接管soho中国的债务。 据soho中国2019年中报报道，截至2019年6月底，soho中国的负债为人民币326.8亿元(约47亿美元)。 因此，黑石接管soho中国的总额约为87亿美元(约610亿人民币)

黑石上次投资中国房地产领域是在去年3月，那时黑石以15亿美元的价格收购了长甲集团拥有的上海长泰广场。

时隔一年黑石卷土重来购买了soho中国，真的有帮助潘石岩“逃跑之路”的传闻吗？

“地产之王”

黑石是“世界私募之王”，也是“地产之王”。

黑石集团成立于1985年，由不动产、私募股权、对冲基金和信用四个板块组成。 目前其管理资产规模达到5711亿美元，是世界上最大的私人资本投资基金之一。 据财务报告，2019年黑石募集了1344亿美元的资金(其中可申请管理费的资金为1122亿美元)，创下了该企业的记录。

黑石于1991年开始进军房地产事业，现在有16家房地产投资基金，在美国、欧洲、亚洲、中南美拥有酒店、办公室、零售店铺、工业用地、住宅等多种房地产类型。 在2007年发表的上市路演材料中，黑石是私募股权、房地产和对冲基金行业的特征很明显，那时私募股权投资是黑石的第一个投资部门，但年后黑石集团的房地产部门逐渐成长。

2008年是重要的转折点。 2008年全球金融危机爆发后，黑石房地产部门调整了投资战略。 一是房地产市场稳定前停止房地产、房地产企业投资。 二是从2008年开始加快设立各种房地产投资基金。 例如，2009年，黑石集团设立了一些新的房地产债权投资基金。

2009年下半年，在世界房地产市场开始稳定后，黑石集团开始在欧洲和美国大规模投资房地产。 2009年底，黑石集团收购了伦敦百老汇事务综合大楼的50%权益。 另外，黑石集团将业务要点扩大到了一系列房地产债权投资机会。 这包括被认为是错误定价的公开交易债券、中层贷款、房地产贷款收购、救援融资和优先股。

另外相关资料显示，年黑石房地产业务投资近50亿美元，其中大部分投资于破产公司、资本重组和债权收购，为美银美林管理21亿美元的亚洲房地产资产，担任美林亚洲房地产机会基金的一般合作伙伴。

年，黑石房地产板块投资了76亿美元，大部分投入了不良房地产行业。

年，黑石房地产业务板块创建了需要修复的单一住宅的重大项目invitationhomes，投入30亿美元修复住宅，为美国家庭提供住宅，重建社区。

黑石的房地产业务不断扩大。

年黑石完成了第七代全球投资基金( brep vii )的募集，共获得133亿美元的承诺资本，成为史上最大规模的房地产基金。 年公布的第八代全球投资基金( brep viii )到2019年3月为止获得了165亿美元的预约额，刷新了黑石自己创建的房地产基金募集记录。

年9月，彭博报道黑石计划向旗舰房地产基金募集180亿美元，成为黑石历史上最大的房地产基金。 这三个月前，黑石刚为集中在亚洲的机会型房地产基金筹集了71亿美元。

到2019年3月，黑石房地产基金管理资产规模达到1400亿美元，世界2.31亿平方英尺的写字楼，7500万平方英尺的零售房产，世界15.1万家酒店客房，5.6亿平方英尺的物流房产，30.8万家住宅

30年年均纯利润达到16 %——黑石的地产意经

2019年对黑石来说是里程碑式的一年。 黑石1344亿美元(可征收管理费规模为1122亿美元)的募集金额和630亿美元的投资额都有记录，同样记录的是黑石的房地产板块。

2019年末，黑石四大事业板块房地产、私募股权、对冲基金、信用的管理规模分别达到1632亿美元、1829亿美元、807亿美元、1443亿美元。 从收取管理费的资产规模( fee-earing aum )来看，房地产板块的管理规模最高，为1282亿美元，增长迅速。

(黑石四大业务板块管理资产规模来源:黑石集团年报)

黑石集团2019年募集的1122亿美元管理费的资产规模中，房地产板块贡献了524亿美元的募集金额，占一半。 其中包括2019年9月结束募集的史上最大规模的房地产基金blackstonerealestatepartnersix ( BR EPIX )，基金规模达到201亿美元。 该基金完成的第一项投资是以去年6月公布的187亿美元的金额从普洛斯收购物流资产。 多亏了brep ix基金，黑石房地产板块的资产管理规模超过了千亿美元，在过去三年里管理规模累计增加了78%。

另外，黑石的持续资本( perpetual capital )规模在2019年也实现了43%的大幅度增长，总规模达到1037亿美元，占管理费资产的1/4。 其中，房地产板块持续资本规模达到529亿美元，占黑石持续资本规模的一半。 与普通基金相比，持续资本有巨大的特征。 不设置清算期间，在通常的业务过程中不需要通过偿还向投资者返还资本。 持续资本的大幅增加提高黑石资产和收入的稳定性。

黑石房地产业务主要分为机会型( opportunistic )、核心增益型( core + )、房地产债权型( delt )三种战略。 2019年，房地产业务为黑石带来了15亿2019万美元的可分配利润，占整个企业的近一半。

房地产投资的业绩超过了包括以前传达的业务pe在内的其他资产类别，其中黑石最擅长的机会型基金获得了17.6%的投资收益率。

(黑石各板块投资实绩来源:黑石集团年报)

这样明亮的成绩单，并不罕见，30年来，黑石房地产板块的年净利润达到了16%。 稳健的投资表现使黑石成为市场上最受欢迎的基金之一。 2019年全年，房地产基金为lp带来了135亿美元的价值增值，退出分配达到了181亿美元。

黑石在房地产投资中采取“购买、修复、出售”的战略。 黑石房地产基金以机会型为中心，但不太参与开发期和培育期的房地产，以产生成熟稳定现金流的房地产为目标资产。 我致力于以低于重新配置价格的价格收购这些成熟的房地产资产，通过提高杠杆率、交换管理团队、提高市场集中度来“修复”资产，在3年内卖给保守的长期投资者。

为了迅速修复资产，黑石一般可以在各地区市场细分的房地产行业通过收购或挖角的方法建立管理经验丰富的本地团队，通过收购方法迅速提高市场份额。 在这个过程中，黑石基金将新收购的成熟房地产资产整合到统一的投资管理平台中，在短期内达到管理改善和企业品牌扩张的目的，通过提高杠杆率扩大资本收益，房地产资产上升后，黑石成为保险企业和reits

年，共同创始人彼得森去世时，黑石负责的基金在房地产行业投资的份额超过了5000亿美元。

“退出中国”与“重仓中国”

黑石和中国市场的缘分由来已久。

自2008年黑石完成第一批投资以来，据不完全统计，黑石在中国房地产市场的累计投资额接近300亿元，投资范围涵盖写字楼、购物中心及综合体。 其中，大部分投资发生在年以后。

值得一提的是，黑石去年全面清盘了自己拥有的国内商业房地产，当时被称为“退出中国”。

近两年，黑石在国内收购房地产的步伐加快，仅在2019年黑石就投资了200亿美元购买了大楼。

2019年2月，美国商业地产运营商taubman centers宣布将亚洲子公司taubman asia在韩国和中国的购物中心50%的股权卖给黑石集团的基金。 交易额为4.8亿美元。

同年3月，媒体称黑石收购位于上海市浦东新区的长泰广场进行谈判，交易价格超过15亿美元。

几天后，香港国际建设投黑石宣布将69.54%的股票投入香港国际建设，交易价格为70.23亿港元。

事实上，并非只有黑石在购买中国资产。

根据房地产咨询公司real capital analytics的数据，2019年第一季度，美国、瑞士、巴林和新加坡等国的机构投资者购买了27亿美元的中国商业房地产。 这也是2007年以来第一季度外国投资者的购买额最高的。

这次黑石重金购买潘石岩的soho中国，可能不是为了帮助后者的“跑路”，而是为了决定“重仓中国”。

从“回归中国”到“重仓中国”，以黑石为代表的外资看到了中国长期的快速发展机会。