【要闻】孙宏斌“变脸”

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原标题:孙宏斌“变脸”

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对于杠杆这件事，孙宏斌一直有自己的见解。

“去不去杠杆取决于公司的情况。 如果你的素质好，资产质量好，操作能力强，就可以装杠杆。 资产质量差，运营能力差的情况下，杠杆越多死得越快。 ”。

孙宏斌这么说也是因为有潜力。 融创中国( hk:01918 )拉动了从年到年的房地产领域浪潮，一下子进入了中国住宅企业前四名。

也许是对自己的能力有信心，但这几年孙宏斌的融合几乎是市场上最大的“兰德曼”之一。 乐视，万达，泛海……另一方面有困难，融创支援。 现在融资做了六成以上的土地储备，都是通过收购获得的。

中国收购的钱，大部分是借来的。 到2019年底，融资有利息负债达到3222亿元，是净资产规模的2.8倍。

但是到了年纪，变得呆板了。

一直很有钱，热衷于“买买买”的孙宏斌不见了。 取而代之的是热衷于“推销”的孙宏斌。

在3月的业绩发表会上，孙宏斌宣布，2019年底成功出售了一家酒店，其他四家酒店也将短期成交。

除了酒店，还卖股票。 4月14日，金科股份( sz:000656 )发布公告，宣布第一大股东天津多金不动产将转让5.87亿股股票。 天津金融房地产融资中国控股公司。

毕竟，世界是圆的，出来混的，迟早会还给你。

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孙宏斌的“逆袭”

与20年前相比，孙宏斌明显成熟了。

2019年12月5日下午，当被问到融创前11个月的销售额超过万科，跃居领域第3位时，孙宏斌并不灰心，威胁说“要打败万科”。 他只是微笑着说“那是事故”。

俗话说，男人的嘴，骗人的鬼。 特别是孙宏斌这样的老男人说的话，真不敢相信。 这显然不是事故。

逆袭的原因也很简单。 孙宏斌拉了从年到年的房地产领域的浪潮。

从年到年，房地产领域的销售额年均超过15%，被称为另一个“黄金期”。 房价高涨，二线城市企业品牌新房不求，签字率堪比彩票。 在盛况中，住宅企业如果库存充足，就有爆炸性增长的机会。

在这个房地产牛市，孙宏斌没有手。

从下图可以看出，年、年、融创的新土地面积以几何学的倍数增加。 年，融革新使土地面积增加了近两倍。 年更凶，增加了近四倍。 年，融革增加了土地面积，接近年的19倍。

到2019年底，融创获得2.32亿平方米的土储，土地物品值达到3.07万亿元。 为了应对2019年的年销售额5562亿元，今后5年内即使不追加土储，融创的年销售额规模也可以维持在5000亿元到6000亿元。 这对99%的住宅企业来说，是难以想象的。

反观万科，这几年，把手不是“积极”的。 年，万科( sz:000002 )占地面积是融创的1倍。 年、年、万科占地面积不到融创的70%。

随着土地规模的增加，融创的销售规模从去年的734.6亿元增加到2019年的5562.1亿元，跃居中国住宅企业前四位。

这样孙宏斌终于在房地产领域恢复了他的地位。

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控制杆和周期，

房企更迭的关键

在房地产领域，毕竟不能绕过两个东西，杠杆，循环。

融创的兴起不仅是因为周期正确，更重要的是因为放置了足够高的杠杆。

年融创利息负债达到1128亿元，加权融资价格达到5.98%，计算出其每年借款支付的财务支出达到67.5亿元。

当时融创的净利润为29.38亿元，毛利润为48.48亿元，这意味着融创所需的利息远远高于企业当年的毛利润、净利润。

从某种意义上来说，融创只有年、年房地产市场希望的产品畅销，房价高涨，才能覆盖巨额利息价格，企业不会成为现金流断裂的问题。

其实，这样高的杠杆也一直持续到现在。

到2019年底，融资利息负债达到3222.7亿元。 这个数字是去年的7.7倍。

这是什么水平2019年底，融资利息负债占净资产规模的280%； 反观万科，有利可图负债只有净资产的95%。

从短期资产的流动性来看，截至2019年底，融资的现金和现金等价物为779.44亿元，短期借款达到1357.33亿元。 换句话说，通过2019年末的现金储备，不足以涵盖短期借款。

房地产领域寒冷，突然疫情重演，加大了高杠杆的融合压力山。

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杠杆的代价

这么说吧，融创的逻辑其实很简单，希望房地产市场爆发，房子畅销，售价暴涨。

只有这样，融资手中的现金才能偿还到期的借款，不会导致企业现金流中断。

但是，显然房地产钻石的时代已经过去了。 城镇人均居住面积达到40平方米，加上住宅不炒的方针，房地产市场价格上涨的概率越来越小，但销售面积下降的概率越来越大。

至少从去年的销售数据来看是这样的。 —2019年，房地产领域的销售面积分别为16.94亿平方、17.17亿平方和17.16亿平方。 与年相比，2019年的销售面积略有下降。

在这种情况下，过高的负债承担巨大的财务费用，除了现金流紧张以外，没有利润。

因此，现在融创不仅开始出售房子，还开始出售酒店。

在3月份的业绩发表会上，孙宏斌宣布，2019年末，融创成功出售了酒店，其他4家酒店也将在短期内成交。 另外，不排除将来卖乐园，明确表示“可以打折卖”。

成为兰德曼多年后，融创也要开始找人。 从某种意义上来说，就像融创赶上万科一样，这也不意外。

真的要回应那句老话，出来混淆，迟早要还。

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