地产信托融资持续收紧 一大波房企将过“苦日子”

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房地产信托融资持续收紧，而低调的信托公司也成为市场的焦点。

7月11日，针对媒体报道部分信托公司暂停房地产信托业务，《中国证券报》获悉，许多信托公司没有暂停房地产信托业务，但要求严格规模和严格遵守房地产项目，已建项目不会受到影响。对于一些已经筹集但尚未建立的项目，投资者已获得退款。

近日，多银行保监局对辖区内信托公司进行了“窗口指导”，要求信托公司2019年第三季度末的房地产信托规模不得超过第二季度末，并对房地产信托业务提出了一系列要求。这是继银监会最近就房地产业务采访几家信托公司后的又一举措，这是对房地产信托融资的进一步收紧。

业内人士表示，作为房企融资的主要来源，房地产信托融资的持续收紧将考验一些负债率高、流动性差的房企。

许多信托公司:没有暂停房地产信托业务

针对今天媒体报道的一些信托公司暂停房地产信托业务，光大信托紧急传言这是一个谣言，实际情况是根据监管要求控制房地产项目的平衡，优化结构，平稳运行。

SDIC泰康信托也发表声明称:公司运营正常，将继续按照法律法规开展信托业务。

北方一家信托公司的一名人士表示，该公司没有暂停房地产信托业务，只是要求暂停所有不符合规定的项目。一些符合要求的项目没有受到影响，已建立的项目也没有受到影响。对于一些已筹集但尚未建立的项目，由于合规原因，投资者获得了退款。

一位来自一家中型信托公司的人士表示，虽然该公司没有要求暂停房地产业务，但监管要求是，第三季度末的房地产信托规模不应超过第二季度末，这对房地产业务有很大影响。在未来，我们只能在旧项目完成并释放一些规模后才能做新的业务。一些公司还要求在旧项目结束时释放的规模应优先考虑公司的战略客户。

一家信托公司相关业务负责人表示，该公司没有暂停房地产信托业务，但要求严格合规、严格规模。

房地产信托融资继续吃紧

7月10日，CSI君从多位业内人士了解到，一些地区银监局召开辖区内信托公司会议，进一步要求房地产信托融资:信托公司的房地产信托业务将提前上报，监管部门将逐一进行。审查；对于因合规原因被退回上一次报告的房地产信托业务，将严肃追究合规审查责任。

此外，许多省市银监局要求辖区内的信托公司确保2019年第三季度末的房地产信托业务余额将比2019年6月末增加0。

"房地产业务合规要求基本按照23号通知执行."一位信托公司的人士告诉记者，“目前，房地产信托业务只有几种类型:常规432贷款、标准abs/abn、私人abs、房地产股票基金和城市更新基金。”

《中国银行业监督管理委员会关于开展巩固治乱成果推进合规建设工作的通知》(银豹银发[2019]23号)要求:

在此之前，中国保险监督管理委员会采访了一些信托公司，他们的房地产信托业务增长太快，最近增长太多。并对这些公司提出了五项要求:

一是要求这些信托公司增强大局意识，严格执行“留而不炒”的总体要求，严格执行房地产市场监管政策和现行的房地产信托监管要求；

二是提高风险管控水平，确保业务规模和复杂程度与自身资本实力、资产管理水平和风险防控能力相匹配；

三是提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳步发展；

四是控制业务增长速度，将房地产信托业务的增量和增长率控制在合理水平；

五是提高受托管理能力，积极优化房地产信托服务模式，为房地产企业提供专业化、特色化的金融服务。

另外，钟了解到，一些地区监管部门也对辖区内房地产贷款较多、增速较快的银行进行了“窗口指导”，要求控制房地产贷款额度。

住宅企业将过着艰苦的生活

根据Cree Real Estate的研究数据，2019年第一季度，住房企业融资在2018年底继续升温，融资规模在过去三年达到峰值。然而，第二季度融资环境再次发生变化，企业融资规模也大幅下降，近三年达到较低水平，与第一季度形成强烈反差。

作为住房融资的重要组成部分，信托贷款余额的波动起着一定的风向标作用，也反映了融资环境的变化。23号通知明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规开展房地产融资，并强调要加强对银行、信托等金融机构向房地产行业放贷的监管。在这种情况下，信托贷款余额在3月和4月短暂反弹后，5月份再次下降。

根据嘉里的研究数据，从房企债券期限来看，2015年企业债券和中期票据的发行量较大。大多数企业的债券期限从3年到7年不等。2019年，住房企业面临债务偿还。高峰期，2019年上半年到期的债券为2108亿元，占2018年全年到期债券的93%。大多数房地产企业不得不再次借款来偿还旧债，那也是2019年上半年。2019年下半年，房企到期债券1706亿元，到期债券总额也很高，不可低估；到2020年下半年和2021年上半年，住房企业的债务偿还压力将进一步上升，到期债券将全部超过3000亿元，届时，住房企业将面临更大的债务偿还和融资压力。

业内人士表示，随着房企融资渠道的不断收紧和房企偿债高峰的到来，一些负债率高、流动性差的中小房企未来将面临挑战。

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