郁亮为万科转型正名:不是活不下去 是寻找第二增长曲线

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9月23日，万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)35岁生日刚过两天，也就是万科喊“活”的一年后。2018年，万科不仅活了下来，而且比业内大多数房地产企业都活得更好。公司年收入增长22.55%，净利润增长20.39%。今年上半年，万科的收入继续增长31.47%，净利润增长29.79%，仍然表现良好。

万科董事会主席于亮的出色表现似乎给了他证明这一转变的信心。在9月23日的媒体见面会上，他说万科的转型不是为了生存，而是为了找到第二条增长曲线。为证明这一点，于亮派了两位得力干将，南方区域业务集团高级副总裁兼首席执行官孙嘉介绍了万科旧城改造项目，地产事业部高级副总裁兼首席执行官朱保全介绍了万科的技术改造成果，发布了算法平台“菩提”。

谈到尚未在报告中反映出来的新进入的业务，于亮表示，转型并不容易，判断业务是否成功不仅仅是财务报告数据。对于万科来说，这些业务建立了一个生态系统，只要每个部分都能在自己的领域里做到最好，万科就能成功。

从传统业务中寻找新的增长点

“转型并不是说房地产行业不能生存，而是说房地产行业正在寻找第二条增长曲线，这一点总体上是乐观的。”在新闻发布会上，于亮说。

于亮表示，很多人认为转型意味着做新的事情，但万科的转型将首先从传统业务中寻找新的增长点。

据孙嘉介绍，万科在广州成功建成永清广场，深圳南投古城改造正在有序推进。这些项目将成为万科新的增长点。

此外，万科仍在尝试一个以tod为代表的大型复杂项目，也就是说，该物业正在步入正轨。如果这个项目有所突破，也会给传统的开发业务带来新的增长曲线。

此外，于亮表示，未来公司的房地产业务将从劳动密集型向技术密集型转变，并将承载各种城市服务。他还强调，他不同意万科地产以传统地产形式上市。

“当万科地产被列为城市地产运营商时，它就是有价值的。”于亮指出。

自2018年起，万科提出“住”，并将其战略升级为“城乡建设与生活服务提供商”，继续探索多元化转型之路。到目前为止，万科已经进入了物流地产、长期租赁公寓、养老甚至滑雪度假等相关领域。

于亮告诉记者，目前，万科在中国的物流产业仅次于全球领先企业ProLogis，其冷链在四年时间里已经在中国位居第一。此外，万科进入长期租赁公寓，到目前为止，其在集中长期租赁公寓的市场份额也是第一。郁亮表示，业内人士估计，长期租赁公寓的市场规模为1万亿元，预计未来将达到3万亿元左右，而空的市场空间仍然很大。

“当市场需要的时候，万科将填补空白。”于亮认为，只要一家公司能满足千家万户的需求，它的业务就会有价值，市场就会给他合理的定价。最近，贵州茅台(600519)和海天叶巍(603288)的股价持续上涨，海天叶巍的市值已经超过万科。于亮在新闻发布会上表示“确信”。他表示，万科将向这些公司学习，不断努力满足人们对美好生活的需求。

发布算法平台“菩提”

万科转型的另一个方面是拥抱科技。

万科高级副总裁兼首席执行官朱保全在媒体见面会上表示，未来每家公司都将是一家科技公司。万科将积极拥抱技术变革，打造数字万科，打造房地产技术平台。

“房地产技术时代已经到来。”朱保全告诉记者，在人口减少和就业观念转变的背景下，高劳动力成本已经成为房地产业的一个共同痛点。但是，bim、ai、iot等技术越来越成熟，可以结合实际场景促进房地产技术的应用，使房地产行业向精细化、智能化方向发展，降低成本成为可能。

据朱保全介绍，万科引进了人工智能、物联网、云计算等相关领域的专家，建立了核心科技团队。新闻发布会上，万科技术算法平台“菩提”首次发布。平台覆盖了智能建筑、智能工地、智能客户服务等多个场景，将为万科带来更精细的管理、更高的效率和更有保证的产品质量，帮助万科为客户提供更周到的服务。以上海某公园的实际数据为例，采用智能运营后，公园内运营人数减少了40%，路灯能耗减少了75%，车库能耗减少了52%，收入增加了5%，每年直接带来近百万的成本节约和效益。

2018年，万科和微软签署了战略合作备忘录，双方打算在智能物流、智能家居和智能养老领域开展合作。同时，万科还投资了美国一家著名的房地产孵化器，并通过它获得了硅谷的相关数据。

“接下来，不管是5g还是物联网技术，我认为在房地产领域都有很大的机会。”朱保全说。