存量浮动利率贷款明年3月份起接轨LPR “换锚”后房贷利率水平保持不变

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今年8月，央行改革和完善了贷款市场报价利率的形成机制，至今已经历了五次报价。根据12月20日的最新报价，一年期贷款利率为4.15%，较改革前下降16个基点，五年期贷款利率为4.8%，较改革后的首次报价下降5个基点。

“目前，近90%的新增贷款已参照lpr定价，但存量浮动利率贷款(指2020年1月1日前金融机构已发放的浮动利率贷款，已签订合同但未参照贷款基准利率发放，不包括公积金个人住房贷款)仍以贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借款人和贷款人双方的权益。”央行相关负责人最近表示。

因此，为了进一步深化lpr改革，央行于12月28日发布公告，推动浮动利率贷款定价基准的顺利转换。自2020年1月1日起，所有金融机构不得参照贷款基准利率签订浮动利率贷款合同。此外，自2020年3月1日起，金融机构应与现有浮动利率贷款客户协商定价基准转换条款，将原合同约定的利率定价方法转换为lpr作为定价基准(加分可以为负)，加分值在合同剩余期限内固定；它也可以转换成固定利率。

东方金城首席宏观分析师王庆在接受《证券日报》采访时表示，这意味着本轮市场化降息的覆盖面已经从再发行贷款扩大到股票贷款，市场参与者的利息支出负担将在未来大幅减轻。公告称，未来在lpr报价下调后，股票贷款利率也将下调，降息幅度的加大反映了货币政策反周期调整的进一步加强。

事实上，在今年第三季度的货币政策执行情况报告中，央行已表示“要抓紧研究和推出现有贷款利率基准转换方案。”因此，在王庆看来，央行的公告并不出人意料，但公告时间略早于市场预期，这表明央行正在积极采取措施加强货币政策的反周期调整。

在这个转换计划中，最受关注的无疑是转换现有按揭的利率。将现有的商业个人住房贷款转换为固定利率或低利率也有两种选择。转换为固定利率时，转换后的利率水平等于原合同的最新执行利率水平。

关于存量商品个人住房贷款的定价基准如何从贷款基准利率转换为lpr，央行相关负责人表示，如果定价基准转换为lpr，lpr的期限品种将根据原合同的贷款期限确定，在确定后的合同剩余期限内不做调整。增加值为原合同最新执行利率与2019年12月lpr之差(可以为负)，在合同剩余期限内固定不变；转换时利率水平保持不变；借款人和贷款人可以重新约定重新定价期和重新定价日期，重新定价期最短为一年。

中国民生银行(600016)(港股01988)首席研究员文彬认为，从目前来看，在“锚改”后，抵押贷款利率水平保持不变，这是为了落实中央经济工作会议提出的稳定土地价格、住房价格和预期的要求，促进房地产市场稳定健康发展。

根据华西证券(002926)的研究报告，在“捆绑”lpr后，由比例浮动变为定点浮动，可以防止lpr下降时抵押贷款利率下降过快，反之，可以防止lpr上升时抵押贷款利率上升过快，在一定程度上起到了阻尼器的作用，维持了股票抵押贷款市场的稳定。同时，考虑到固定利率和一年的缓冲期，现有抵押贷款利率定价的基准转换表明，房地产相关政策仍然“稳定”，对增量市场的影响有限。