十大关键词透视明年楼市

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专家认为，可以用十个关键词来观察明年房地产市场的走势:调控政策是“住而不炒”、“为城市做政策”、“调控租赁市场”；从行业动态来看，“房价持续下跌”、“开发投资增速下降”、“土地市场冷清”、“行业融资环境紧张”；房地产企业的生存和发展是“并购浪潮”、“加速转型”和“掘金股转型”。

“稳定这个词是明年房地产市场的主要基调。”接受《中国证券报》采访的专家认为，可以用10个关键词来观察明年房地产市场的走势:调控政策是“留而不炒”、“为城市制定政策”和“调控租赁市场”；从行业动态来看，“房价持续下跌”、“开发投资增速下降”、“土地市场冷清”、“行业融资环境紧张”；房地产企业的生存和发展是“并购浪潮”、“加速转型”和“掘金股转型”。

总体而言，调控政策将坚持“房无投机”的前提，因为城市政策将体现出更大的灵活性和实用性，房价将继续稳步下降，行业并购浪潮可能会继续上演。

由于该市的政策，房地产不投机

从调控政策的角度来看，明年的三个关键词是:无投机住房、城市政策和调控租赁市场。

中央经济工作会议明确指出，要坚持住用房，不投机，全面落实稳定低价、稳定房价、稳定预期的长效调控机制，促进房地产市场稳定健康发展。几天前，全国住房和城乡建设会议再次强调“禁止住房投机”。中国社会科学院城市与竞争研究中心(以下简称“社科院”)研究员邹表示，重申“住房不是投机”是对市场投机政策变化的回应，并明确表示房地产不会被视为短期经济刺激工具，这将进一步稳定市场预期，有效避免市场波动。

在“稳定”的前提下，城市政策的分量会更重。邹华林指出，城市专项政策的实施意味着地方政府拥有一定的政策调整权，一些不符合市场情况的监管政策可能面临边际调整。市场人士表示，地方政策的微调必须在确保“稳定”的前提下进行，对抬高价格、干扰市场秩序的交易行为应进行严格监管。

整治混乱的房屋租赁市场将成为监管的重点之一。12月25日，住房和城乡建设部等六部门发布了《关于整顿和规范房屋租赁市场秩序的意见》，要求突出问题导向，加强有效监管，将整顿和规范房屋租赁市场秩序的结果制度化、规范化。

房价持续下跌，融资环境紧张

从行业角度看，房价稳中有降、开发投资增速下降、土地市场荒芜、融资环境紧张这四个关键词值得关注。

在房价方面，许多机构预计明年房价将稳步下降，四线城市的调整压力突出。邹认为，2020年，重点城市住房市场将普遍先抑后稳，房价有望实现软着陆。一些城市仍有快速上升或下降的可能。就城市而言，一线城市的房价普遍受到抑制，然后趋于稳定，有些可能会上涨；二线城市并存，它们不太可能兴衰；三是四线城市整体下滑。

就房地产开发投资的增长率而言，该机构预计，自2019年4月以来，增长率将继续呈收窄趋势。益居研究所预测，到2020年，房地产开发投资的增长率将回落到6%左右。海通证券(600837)表示，2020年房地产开发投资增长率将稳步下降，在中性情景下，年增长率预计在7%左右，波动幅度在5%-8%之间。

在行业融资方面，中国指数研究院表示，2020年，在以稳定为重点的政策基调下，行业金融监管总体上将更加严格，但更加注重紧度、保护和压力。Cree Research Institute预测，2020年房地产融资有望略有改善，但房企整体融资环境依然紧张。监管的核心在于符合房企的融资目的，确保未来建设和竣工的有序进行。

柯睿证券研究所分析小组组长孙杨表示，海外发债仍是房企筹集资金的重要渠道。未来，如果国内融资环境保持不变，更多的住房企业将增加发行美元债券。

土地市场将继续被遗弃，地价将保持在低水平。据嘉里研究院称，2020年，资金链的紧张将不可避免地导致一些房企在收购土地时更加谨慎。明年，土地市场将继续保持低水平运行，但这是现金流量能力强的企业增加土地储备的合适时机。

M&A潮汐能住宅企业加速转型

对于房企而言，三个关键词将是并购浪潮、加速转型和掘金股票的转型。专家预测，2020年，房企回暖的行为将会增加，行业并购浪潮不会停止。

2019年，总部企业并购频繁。专家认为，主要原因在于市场寒冷和融资环境紧张。一些中小住宅企业资金链紧张，已经退出市场或通过项目销售与领先的住宅企业联手。

广东省住房政策研究中心首席研究员李指出，未来几年，房企的化趋势将更加明显。对于成本控制能力弱的中小房企来说，通过并购与大公司合作是一种生存方式。

随着M&A房地产企业的热潮，实力雄厚的龙头房地产企业将在控制杠杆率的前提下逆潮流而动，抓住机遇进行转型，逐步走向多元化。

根据中国社会科学院的报告，从2020年到2021年，随着产业集中度的不断加快，大多数住宅企业将面临转型升级的压力。为促进住宅企业稳定健康发展，建议住宅企业注重产品质量，实施稳定经营，把握发展步伐，结合产业趋势转变发展理念和经营模式，提升创新能力，迎接“后发展时代”的挑战。

至于房企布局，市场人士认为，现有物业的改造将成为未来的主流，房企应研究相关投资机会，积极部署。

加强城市更新和现有住房改造，搞好旧城区改造，将是明年经济工作的重点。全国住房和城乡建设会议提出，城市发展和建设要从增量建设转向存量升级和增量结构调整。

专家指出，后续的财政政策可能会加大这方面的支持力度，房企应积极努力收购和改造现有房产。从渐进式结构调整来看，经济适用房、人才房和蓝领公寓可能成为未来的主要投资和建设内容。