倪鹏飞：调控需镇定从容 明年楼市将“年稳季变”

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住房关系到每个人的切身利益，它不仅是一个经济问题，也是一个重要的民生问题。房地产政策和市场的每一个变化都会影响人们的心灵。今年以来，在中央政府“无房无炒”的定位指导下，各地纷纷实施房地产长效管理机制，不再把房地产作为短期刺激经济的手段，确保了房地产市场的整体稳定。

最近一次中央经济工作会议重申，要坚持“住而不炒”的方向，提出要按照城市政策，全面落实稳定地价、房价和预期的长效管理和调控机制，促进房地产市场稳定健康发展。

如何理解这种特定的语气？明年监管政策会发生什么变化？房地产的投资和销售情况如何？市场结构会发生什么？房企应该如何应对？带着这些问题，《证券时报》记者近日采访了中国社会科学院城市与竞争研究中心主任倪鹏飞。

总体目标是稳定的

本地政策或摄像机微调

《证券时报》记者:你如何理解中央经济工作会议为明年房地产定下的基调？你预计明年监管政策会有什么变化？

倪鹏飞:楼市调控不仅是出于楼市本身的考虑，也是中央政府的一项重要战略操作。通过调控和长效机制建设，不仅可以解决房地产问题，保证房地产市场健康发展，还可以保证稳定增长，促进改革，调整结构，造福民生，防范风险，确保稳定。现在楼市的规管是“行人斜坡越来越陡，越来越急要在船中央徘徊。”因此，我们不应该动摇和退缩，还需要冷静和冷静。

中央经济工作会议强调，全面落实全市政策，建立“三个稳定”的长效机制，首先体现了中央政府调控房地产市场的坚定决心和意志，即向市场传递明确的信息，向各级政府和有关部门提出明确的要求和指示。第二，全面落实城市专项政策，不仅需要各级政府和相关部门的行动，还需要全面理解“城市专项政策、一城一策”，即通过因地制宜的不同措施，实现稳定各城市房地产市场的共同目标。第三，建立“三稳定”管理的长效机制，是在前期监管基础上提出的新的更高要求，即探索和建立制度化、制度化的监管政策，可以使监管更加准确，并能进行相应的调整，从而实现监管的灵活性、前瞻性和针对性，更好地实现楼市稳定和“无房炒”的目标。

明年，楼市调控政策的总体基调不会改变，但具体政策选择和局部实施的力度将会有所变化。一是监管政策进一步完善和制度化。如基本建立国家住房、土地和金融监管体系，完善住房、土地和金融监管联动机制，探索金融、土地和税收监管机制。

第二，调控政策将根据时间和地点进行微调。一方面，由于市场分化和变异差异，城市出台的政策会有更多的调整或紧缩。另一方面，由于市场的短期波动，房地产金融和土地控制政策的紧张节奏将相应改变。第三，“支持和抑制投机”的政策同时实施。“无房炒房”的全面而准确的政策含义是支持“房”，抑制“炒”。在“投机”被抑制后，应该支持合理的刚性需求、改善需求和替代需求。因此，随着市场环境的稳定和房地产市场调控政策的完善，今后将会进行调整和修正。

投资增长率稳步略有变化

销售指标是“稳定的和季节性的”

《证券时报》记者:4月份全国房地产开发投资累计增速达到11.9%的高点后，从5月份到11月份基本延续了整体下降趋势，但仍保持在10%以上。在明年“保持经济运行在合理区间”的目标下，你预计房地产开发投资会发生什么变化？

倪鹏飞:与2019年相比，明年房地产投资增速将保持基本稳定，略有下降，增速可能在7% ~ 10%之间，无明显波动。

首先，从实际情况来看，正如中国经济有很大的弹性和回旋余地一样，由于房地产类型和空房市等细分市场的差异，房地产投资在未来一年可能会继续循环。虽然三、四线城市的增长率有所下降，但一、二线城市的增长率可能会上升。尽管棚户区改造和新住房投资的增长率有所下降，

其次，从经验和趋势来看，我们认为房地产投资可能会出现阶段性变化。在长期保持两位数甚至20%左右的高速增长后，可能会下降到7% ~ 10%左右的高速台阶，并将持续一段时间。这一步骤自2016年以来已持续了四年，预计还将持续两年。

《证券时报》记者:经过3月和4月的“小阳春”之后，在一系列调控政策的影响下，楼市开始降温，全国商品房销售指数在4月份达到最高点后也出现下降。然而，自下半年以来，销售指数已经连续四个月出现反弹，其中商品房销售面积的累计增长率在10月份首次转为正增长，在经历了9个月的负增长后，11月份继续呈正增长。你对明年房地产市场的趋势有何预期？

倪鹏飞:与2019年类似，明年商品房的销售面积和销售量将继续保持“逐年稳定，逐季变化”的趋势，销售和销售面积的增长率将保持在5% ~ 10%和-1% ~ 2%。不同的是，同一季节的趋势可能略有不同。

年度稳定的原因是需求仍然相对较大。商品房的三大需求，即新市民的刚性需求、老市民的改善需求和各种拆迁改造的置换需求仍在增长，这也决定了市场的预期相对乐观。其次，房地产投机的利益机制尚未完全消除。从短期回报和风险的比较分析来看，金融机构仍倾向于将资金投资于房地产。土地租赁和房地产税费仍然是地方政府收入的重要来源。由于投资工具相对较少，居民资金缺乏出口，一些人仍倾向于将房地产作为保护资产的工具。第三，房地产市场监管不太可能放松。基于上述房地产市场趋势、房地产市场存在的问题以及房地产问题对宏观经济的影响，中央政府调控房地产市场的决心和意愿是不可改变的。此外，调整体系更加完善，机制更加健全，持续监管将使市场运行在预期范围内。

季度变化的原因是，一方面，由于外部环境的影响、自身供求关系的变化和市场预期的调整，房地产市场将始终处于变化和波动的状态。另一方面，为了确保物业市场的稳定，并使其在一定范围内运作，我们会根据物业市场目前或未来的变化，不断调整调控政策。如果市场上涨到一定程度，监管就会过重，如果市场下跌到一定程度，监管就会放松。

市场集中度进一步提高

住宅企业需要以质量取胜

《证券时报》记者:虽然今年下半年以来楼市降温，部分房地产企业销售增长放缓，但大型房地产企业的销售规模仍在继续扩大，11月份领先房地产企业的销售排名发生了显著变化。你预计明年房企的市场结构会有什么变化？房企应该如何应对？

倪鹏飞:与2019年相比，房企的市场集中度将进一步提高。不仅是中小房企，而且单个的龙头房企都增加了资金链断裂和破产的风险，因此必须主动加快转型。

在市场饱和、竞争激烈，特别是需求增长下降的情况下，小规模、低效的住宅企业在竞争压力下逐渐被淘汰，而在融资、征地、开发、销售、品牌等方面具有优势的住宅巨头进一步扩张和发展，住宅企业的分化和极化加速。根据中国指数研究院的报告，前100名房地产企业的市场份额加速增长，2016年、2017年和2018年分别增长了5.6、7.9和10.4个百分点；前100家房地产企业的市场份额在2018年达到58.1%，在2019年第一季度达到70.5%。其中，前30家房地产企业的集中度接近50%，均创历史新高。据估计，2020年前100家房地产企业的市场份额将超过80%。

由于房地产行业的性质、现行的发展体制和房企高周转率取胜的战略，房企的资产负债率居高不下，且快速上升，高资产负债率企业的数量持续增加。截至2018年，沪深两市上市房企平均资产负债率已达到79.78%。一方面，对房地产行业的严格监管政策进一步收紧了住房企业的融资渠道；另一方面，提前借款使得房企在2018年至2021年处于债务偿还的高峰期。债务偿还和利息支出的巨大压力使得高杠杆住宅企业的资金出现缺口，违约风险激增。

面对严峻的市场环境，房企必须正视过去依靠高杠杆融资、疯狂拍卖土地、量取胜的时代。因此，必须积极降低高杠杆风险，提高企业质量，以质量取胜。我们必须主动接受和寻找各种形式，如合资、出售、并购、股权融资、兼并重组等。通过并购，盘活资产，重组债务，减少损失，整合行业资源。在市场饱和、中国进入新时代的背景下，转型势在必行，但只有在最困难的情况下，企业才能扭转局面。因此，住房企业应利用外部环境的严峻挑战，迫使自身或回归原有的实体经济转型为创新型经济，或转型为智能和高质量的经济形式，如与住房相关的养老金、教育、医疗和社区服务。