9月房企融资总额大幅反弹 融资成本却在持续上涨

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据多家研究机构的报告显示，房企融资在8月份大幅下滑后，9月份大幅反弹，其中海外债券融资较为活跃，但融资成本也持续上升。

据业内人士透露，虽然9月份房企融资额出现反弹，但总体来看，今年5月以来，随着境内外融资环境的整体收紧，房企融资趋势略有下降，个别月份波动也是正常的。目前，大型住宅企业和小型住宅企业都面临融资困难和融资成本上升的问题。海外融资成本超过10%不再是一个行业案例。建议住宅企业采取多元化创新的融资方式，拓宽融资渠道。

融资总额大幅反弹

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根据通策研究院的最新报告，9月份，40家典型上市房地产企业完成融资689.56亿元，比上个月大幅增长87.25%。

然而，据《证券时报》记者了解，由于8月份融资总额接近5月份的最低点，为今年第二低，即使在9月份大幅反弹后，仍处于中等水平，当月排名第五，与3月份1024.2亿元的最高点仍有较大差距。

图片来源:通策研究所

具体而言，9月份债务融资金额为681.52亿元，占住房企业融资总额的98.83%，比上个月增长108.59%。

主要债务融资方式的融资金额大幅上升，其中:

第一名:其他债务融资方式，融资总额185.3亿元，比上个月增长150.42%，占融资总额的26.87%；

第二名:国内银行贷款，融资额160.48亿元，比上个月增长115.14%，占比23.27%；

第三名:公司债券，融资总额155.85亿元，比上个月增长145.95%，占比22.60%；

第四名:信托贷款，融资金额123.38亿元，比上个月增长86.27%，占比17.89%；

第五名:中期票据，融资总额49.51亿元，占11.82%；

第六名:委托贷款，融资总额7.78亿元，占比1.02%。这也是通策研究所监测以来2018年1月以后的第一笔委托贷款。

此外，股权融资金额为8.04亿元，同比下降80.63%，占融资总额的1.17%。

通策研究所指出，随着国内外融资环境的全面收紧，为了获得更多的资金，各大房企不得不采取多元化创新的融资方式，包括:发行定向融资工具、转让债券/收益权、发行资产支持专项计划、向金融机构借款、股东增资+投资等。

值得注意的是，9月份房地产企业海外债券融资更加活跃。据嘉里研究中心统计，9月份95家典型房地产企业融资总额为1124.48亿元，同比增长45.3%，同比增长17.2%。具体融资方式方面，内债融资565亿元，比上个月增长17.1%；境外债务融资399亿元，比上个月增长49.1%。

关于9月份住房融资反弹的原因，通策研究所所长张宏伟对《证券时报》记者表示，在银监会5月份发布第23号文件整顿房地产融资混乱后，监管部门在7月和8月份集中发布了一系列收紧政策，严格控制住房融资渠道。8月份，住房融资大幅下降，之前的一些积压审批在9月份公布。然而，总体而言，自5月份以来，融资趋势略有下降。毕竟，政策监管发挥了作用，单个月的波动是正常的。

嘉里研究中心认为，在经历了政策动荡的影响后，9月份房企调整了海外融资的步伐，开展海外融资的房企数量也比8月份有所增加。此外，内债融资的增速低于海外，且由于内债融资的持续调控，增速相对较小。与此同时，在9月份，房企发行了65亿元的永久债券，而在8月份，价值为0，这也是9月份融资增加的原因之一。

融资成本持续上升

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在融资紧张的环境下，融资成本也在不断上升。

根据嘉里研究中心的数据，9月份，95家典型房企的融资成本为6.47%，比上个月上升0.76个百分点；其中，海外债券的月融资成本为6.85%，较上月下降0.10个百分点，主要是因为碧桂园发行了78.3亿港元的大额利率为4.5%的可转换债券，降低了9月份的融资成本。剔除碧桂园发行的债权，9月份房企月融资成本为6.83%，海外融资成本为7.50%，比上个月增加1.20%，截至2019年9月，房企新增债券融资成本为7.03%，比2018年全年高出0.50个百分点。其中，海外债券融资成本达到8.08%，同比增长0.86个百分点。前9个月，51强企业融资成本最高，达到7.28%，比2018年增长0.85个百分点。

在披露的数据中，9月份融资成本最低的是万科在2019年(二期)向合格投资者公开发行住房租赁专用公司债券，发行规模为25亿元，融资成本为3.55%；其次，龙湖发行了8.5亿美元的10年期投资级高级债券，票面利率为3.95%，是近两年来民营企业10年期美元债券的最低票面利率。融资成本最高的是忠良发行的1亿美元高级票据，票面利率为11.5%；其次，太和子公司发行的2亿美元海外债券票面利率为11.25%。

据中原地产研究中心统计，今年以来，恒大、凯撒、景瑞、幻想曲、红阳地产、郑融地产、阳光城(000671)、施琅、新湖、远洋、当代地产、荣鑫等多家房地产企业的融资成本均超过10%。

据凯瑞研究中心介绍，目前，随着国内外融资环境的全面收紧，无论是大中小房企都面临融资困难，融资成本持续上升。超过10%的海外债务融资不再是一个行业案例。

通策研究所的陈萌萌表示，尽管房企的融资额在9月份有所回升，但房企仍面临融资困难。住宅企业应采取多元化创新的融资方式，拓宽融资渠道。