8月房地产市场成交转淡 “金九银十”或难现

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自8月份以来，大多数房地产企业在完成半年度报告中的销售业绩冲刺后，逐渐进入了一个缓冲期，销售业绩和征地进度不断转冷。一线城市的营业额环比下降10%。除上海外，北京、广州和深圳的成交量均环比反弹。受融资紧缩影响，土地市场也明显降温，房屋企业征地热情消退，低地价、底价和拍卖土地数量增加。此外，自8月份以来，全国房地产市场已严重分化。从房价和成交量来看，不同地区之间的趋势差异明显。

专家认为，在政策收紧、供应井喷等因素的影响下，今年北京等部分地区楼市的“金九银十”难以显现。

交易量下降

据嘉里研究所(Kerry Research Institute)称，8月份房地产市场继续转冷，重点监测城市的累计成交量继续下降，同比下降4%，环比下降6%。其中，一线城市的营业额环比下降10%，同比下降7%。除上海外，北京、广州和深圳的交易量均比上个月有所反弹。二线和三线城市的营业额同比下降3%，环比下降6%。Xi和常州的交易量继续缓慢下降，而徐州、南京和济南的交易量显著下降，环比下降约50%。

8月份，百强企业业绩相对稳定，8月份股权业绩规模较7月份小幅下降1.7%，略低于1-7月份的平均值。从企业业绩来看，8月份，前30家房企中的11家房企业绩环比下降。在一线梯队中，万科a(000002)8月份实现了451.3亿元的全面业绩，比上个月下降6.3%，较去年同期有所收窄。大多数企业在8月份增加了供应，导致业绩环比增长。事实上，该项目的整体淘汰率并不理想。

在一线城市中，北京的交易额环比降幅最大。根据中原地产的数据，8月份，北京共有3059栋新住宅签约。与前几个月的高点相比，本月的数据开始下降，这也是市场热在6-7月达到峰值后再次回落的数据反映。有限竞争室的交易热也有所降温。8月份，共售出1684套有限竞争室，库存达到24000套。据我爱我家(000560，诊断单元)研究所统计，8月份北京二手房平均成交价格为57401元/平方米，环比下降2.22%，同比下降1.17%。

中原地产首席分析师张大伟表示，从数据来看，与2018年8-9月的高市场水平相比，2019年春节后的3-5月，小阳春的热潮逐渐消退，7-8月市场大幅下跌。

张大伟表示，2019年上半年，北京楼市出现了明显的小阳春现象，但主要交易量集中在3-5月。后来，由于政策预期的收紧，包括国家公积金管理政策，市场再次经历了退烧。如果后续信贷和其他政策继续走高，未来市场发生明显价格战的可能性将不会被排除。

就二手房的平均价格而言，一线城市引领了下跌。诸葛的房源搜索数据显示，8月份，一、二线城市二手房市场平均价格持续下跌，四线城市房价连续7个月上涨。其中，一线城市环比下降0.96%，降幅扩大。北京、上海和广州股市全线下跌；二线城市环比下降0.2%；第三，四线城市环比上涨0.64%。

根据全国市场，Cree研究所表示，在目前的环境下，行业利润是空之间的挤压，未来的住房企业的盈利能力将更多地取决于自己的精细化经营和产品实力的创造。随着“金九银十”的到来，房企必然会加大推案的营销力度，届时不断下滑的成交量可能会趋于稳定。

58房屋研究所首席分析师张博认为，随着“金九”的到来，市场分化将会继续。一些三四线城市可能会继续降温，而供应和需求都在蓬勃发展的一线城市和新一线城市预计将继续升温。下半年，房地产市场过热的可能性仍然很小，稳定将是市场的主旋律。

土地市场降温

自8月份以来，一线城市已经有许多地块以底价出售。以北京为例，8月29日，北京出售了三块土地，总成交额为71.62亿元，其中两块以底价出售。其中一处位于北京市朝阳区东坝镇橘子坊1106-720栋一层住宅混合公共建设用地，以及1106-721栋a33基础教育用地的国有建设用地。该地块为共有房产，销售限价为41000元/平方米，最终以18.97亿元的底价出售。另一幅为北京市顺义区北小营镇顺义新城30栋30-01-02栋r2二类住宅用地和a33基础教育用地。商品房平均售价不超过36900元/平方米，最终由金茂城建财团获得，以43亿元的底价出售。

张大伟表示，从目前的市场来看，房地产企业的财务压力越来越大。总体而言，房地产企业依靠信托等融资方式迅速进入房地产市场，导致土地市场短期升温，这是政策收紧的主要原因。在9月份收紧的预期下，热点城市的地价率开始明显下降。如果这一政策继续下去，不排除后续土地市场底价交易将再次明显上升的可能性。

根据嘉里的数据，8月份土地市场交易的升水率连续5个月下降至10%左右，创下今年以来的新低。在拍卖率方面，8月份全国重点城市共拍卖土地497块，拍卖79块，拍卖率达到13.7%，比上个月提高2.1个百分点。南京、成都等热门城市都有土地拍卖，市场人气较上月进一步下降。房企融资环境进一步趋紧，开发贷款、企业信托、海外融资渠道重叠受限，使得资金压力再次升级，房地产企业收购土地更加谨慎。

整体土地交易规模严重萎缩。诸葛的房源搜索数据显示，8月份，土地市场整体供求规模下降，土地出让金持续缩水。全国主要地级市土地供应建筑面积1.08亿平方米，同比下降24.68%；交易规模也有所下降，交易规划建筑面积为7462万平方米，同比下降24.59%；土地出让金2993亿元，同比下降15.63%。地价率大幅下降，拍卖率连续三个月上升，土地市场整体热度下降。

区域分异特征明显

值得注意的是，8月份以来，全国房地产市场在城市间分化严重，城市区域分异特征明显。从房价和成交量来看，不同地区之间的趋势差异明显。

根据诸葛的房屋搜索数据，8月份，东北城市二手房市场平均价格为1万元/平方米，比上个月上涨1.53%，排名第一。西北城市二手房市场平均价格为9938元/平方米，比上个月上涨0.73%，排名第二。主要由于新屋市场的辐射效应，东北和西北部分城市二手房市场平均价格出现反弹。从环比增幅较大的城市来看，上升的城市主要是中西部地区的三个四线城市，东部地区是山东省、苏州及其周边地区的城市。主要由于热点城市的主导作用，市场持续其热点趋势。

根据58个城市的数据，在一线城市，二手房的热门地段继续聚集在周边郊区。北京密云、北七家、怀柔、昌平县、良乡等地区，以及广州新区、金州区、老区、新塘、金沙洲、深圳龙岗中心城、西乡、丹竹头、大运村、布吉等。受临港新区政策的影响，上海浦东临港新城在该地区的热点板块中排名第一，其次是浦江镇、陆家嘴(600663)、南桥、惠南等周边地区。

58房屋研究院首席分析师张博认为，8月份的区域政策对楼市的热促进作用非常明显，一些热点地区甚至出现了房地产需求回升，值得关注。上海和深圳的优惠规划政策有利于两个城市竞争力的不断提高和两地房地产市场的长远发展，但绝不是房地产投机者的机会。在“房无投机”的背景下，整体房价将保持稳定。