半年成绩单：“碧万恒”稳居房企前三

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[摘要]一家房地产企业的一位高管也告诉《泰晤士周刊》记者，大型房企的融资渠道很多，信用评级高，融资成本低，从银行贷款到票据、债券发行、基金、同股和小盘股。关键不在于它能否获得资金，而在于它能否控制资金

日前，嘉里发布了“2019年1-6月中国房地产企业销售排行榜t0p200”的榜单数据，显示前100家房地产企业累计股权销售规模近3.9万亿元，其中碧桂园(港股02007)交易金额3700亿元，股权销售金额2797.9亿元，居行业首位。在嘉里发布的另一份“2019年上半年中国房地产企业新价值100强”榜单中，碧桂园新增土地价值4254.4亿元，也位居行业第一，比第二大绿地控股(600606)多1700亿元。

只有有了规模才能有江湖地位，只有有了江湖地位才能有发言权。根据目前的趋势，所有资源都集中在大型住房企业，银行和其他金融机构很少贷款给除前100家住房企业以外的住房企业。“另外，企业规模较大后，它可以吸引大量优秀人才加入。如果你有了人，你就能找到钱。如果你有钱，你可以拿走土地。如果你拿了土地，你可以盖房子，你可以出售和提取资金。”上述高级管理人员继续任职。

易居研究院智库中心研究主任严跃进也对《时代周刊》表示，对于碧桂园这样的企业来说，规模优势可以为企业的快速发展提供更多支持。即使你不贷款，也能帮助公司在获得信贷额度方面获得优势。

鉴于碧桂园庞大的业务规模和健康的财务状况，今年上半年，公司被纳入香港恒生中国企业指数，其在资本市场的影响力稳步上升。此前，碧桂园已入选富时中国50指数、恒生中国25指数、摩根士丹利资本国际全球标准指数、恒生综合指数、恒生中国内地100指数和恒生指数，成为中国地产股中罕见的蓝筹公司。

规模优势

在大象跳舞的时代，提高房地产行业集中度是必然趋势。据嘉里数据，今年上半年，百强房地产企业累计股权销售规模近3.9万亿元，其中碧桂园、恒大和万科分别为2797.9亿元、2687亿元和2009.6亿元，位列行业前三名。

克里指出，就股权集中度而言，前三大房企的股权集中度达到10.5%，同比上升0.8个百分点。除了利用规模来“保证数量”，大型住宅企业的竞争优势还包括融资。

根据国泰君安(601211)(港股02611)的研究报告，就住房企业发债规模而言，大型住房企业的综合融资成本普遍较低。“目前，国内银行主要根据房企的规模来确定信贷额度和利率。在这种情况下，大型房企更容易获得银行低息贷款，因此融资成本也明显低于中小房企。”国泰君安分析师秦汉表示，房企规模对融资成本的影响日益突出。

一家房地产企业的高管也告诉《泰晤士报》记者，大型房企融资渠道多、信用评级高、融资成本低，从银行贷款到票据、债券发行、基金、同股同权、小盘股交易等。关键不在于他们能否获得资金，而在于控制资金成本。

以郊野公园为例。3月29日，公司发行了5.5亿美元票面利率为6.50%的2024年到期的优先票据和9.5亿美元票面利率为7.25%的2026年到期的优先票据，共计15亿美元。；今年4月，该公司发行了5.9亿元五年期公司债券，票面利率仅为5.03%。

根据碧桂园2018年年报，公司年借款成本为6.1%，可用现金余额约为2425.4亿元，尚未使用的银行授信额度约为3017亿元。“2018年，无论是国内还是海外，总资本成本都大幅上升。我们得到了很好的控制，并且低于平均增幅。”碧桂园集团首席财务官兼副总裁吴碧君在业绩会上表示，2019年，由于整个市场资金紧张程度不如2018年，公司2月份的资本成本明显下降，公司将会控制在高于平均水平的水平。

增强竞争力

在做大的同时，一些房地产企业开始关注如何提高自身的竞争力。“恒大现在希望适度增长，注重增长质量。”恒大集团董事局主席许家印在业绩会上表示，企业家必须进步。只要实现了利润目标，他们将来是否会跌出前三名或前十名并不重要。

再看碧桂园，在2018年3月的业绩会上，当媒体记者问及今年的销售目标时，碧桂园副总裁兼营销中心总经理程光宇表示，今年公司不会设定具体的销售目标，而是会根据年度政策和市场情况灵活调整供销策略。

“比设定销售目标更重要的是，我们在每个项目中都取得了成功。我们有质量发展。我们没有销售目标，对自己也没有要求。”碧桂园集团总裁莫斌补充说，公司将在去年的基础上实现持续增长，增长速度应根据市场情况、我们的管理能力和人才队伍水平来定，以实现长期的质量发展节奏。

在2018年中期业绩会议上，莫斌宣布公司将逐步进入“提高质量控制速度”的新阶段。“我们正在放慢开发速度，以改善各种控制，我们必须改善每个环节的控制。”例如，莫斌表示，在土地收购方面，公司将采取审慎的收购态度，并按照“一比一”的目标实施。因此，碧桂园内部建议准确获取，即可以算作过账，只有满足所有财务指标才能获取。

据《泰晤士报》记者报道，在发展思路上，碧桂园明确表示“为了打好百年基础，宁愿放慢一些发展速度，追溯到全面提升公司的管理水平”，并把集团原有的“三抓”政策(抓开盘价、抓供应、抓现金流)改为“三包一抓”(保安全、保质量、保交楼、抓现金流)。

针对一些非贸易合作项目前期运行中存在的问题，碧桂园强调未来项目合作应加强交易，综合控制运营、质量等关键环节，提高良性权益比例。此外，基于当前房地产市场的实际情况，碧桂园将之前制定的“345线全覆盖”战略优化调整为“精确全覆盖”战略。原意是不要盲目摆摊，在不超出自身能力的情况下，把战线拉长，坚持稳中求进，量力而行，选择有潜力的城市进入，充分发挥优势，确保11%能够做到。

基于对碧桂园市场前景的乐观预测，摩根大通今年3月重申了对碧桂园的“买入”评级，2019年的目标价为17.5港元，相应的远期市盈率为7.5倍。

高盛还表示，将维持其对碧桂园2019年的基本盈利预测，将2020年和2021年的预测分别上调1%和11%，并将12个月的目标价相应上调7%，至14.9港元，这意味着仍有28%的潜在上涨空间。

今年5月16日，《福布斯》公布了2019年全球2000强上市公司名单。其中，碧桂园集团销售额567亿美元，利润52亿美元，总资产2374亿美元，市值352亿美元，排名第129位，比2018年上升14位。

这也是碧桂园自2010年首次入选以来连续第10年排名提升。